银河证券：房地产行业新“国五条”无新意 但调控范围超预期

　　（1）与旧“国五条”相比，政策措施无新意

　　通过对比新旧“国五条”，我们认为，此次新“国五条”政策并没有太多的新意，大多是对以往政策进行重申；新增要扩大个人住房房产税的试点范围，但这在以往的政策措施中也有提及；也提到要把符合条件的外来务工人员纳入住房保障范围。总体看，新“国五条”无太多新意。

　　（2）但政策调控范围比市场预期略强

　　在今天公布国务院楼市调控政策之前，市场预期是针对一线城市进行楼市调控，且收紧二套房信贷等；而实际上，此次楼市调控政策是从国务院层面发出，调控范围是针对全国，这明确向市场传达了中央政府的声音。因此，从调控范围看，调控政策比预期要强。

　　（3）政策短期抑制需求，但未改变中期供求关系

　　此次国务院政策出台，或将使得部分需求重新观望，有利于抑制短期需求，改善短期的供求关系。但是，目前的楼市需求都是“首套刚需+改善需求”，迟早都需要释放出来，而以抑制需求的短期政策难以在中期改变或改善楼市的供求关系。

　　从中长期来看，政府仍应在土地供给上做文章。但是，目前地方政府的土地供应体系有问题，在经营城市的理念下，土地出让以利润最大化为目的，因此，一方面，需要压低拆迁成本，导致补偿不充分，拆迁矛盾突出，供地意愿不足；另一方面，需要提高土地出让价格，获取更多的利润。在这一理念之下，导致土地供应速度变慢，但是，政府在增加土地供给上没有实质的措施，需要等待下一届政府来破题。

　　投资建议：

　　近一段时间房地产板块的调整，已经部分反映了政策的调控预期；但是，楼市政策出台后，短期内市场难以重新聚集人气，短期来看，房地产板块可能是个筑底的过程。若以三个月作为界限来看，随着楼市和股市对调控政策消化后，地产板块在下半年可能还会迎来波段机会。