十二屆全國人大代表、清華大學教授蔡繼明
人民網北京3月6日電 （記者 朱書緣 實習生 張曉莉）3月5日，溫家寶總理在政府工作報告中要求堅決抑制房地產市場投機投資性需求，抓緊完善穩定房價工作責任制和房地產市場調控政策體系，健全房地產市場穩定健康發展長效機制。先前國務院常務會議出台的新“國五條”，也再次重申堅持執行以限購、限貸為核心的調控政策。10年9次政府調控，房價卻一路走高，如何吸取過去教訓，既做到房價合理回歸，又避免傷及無辜，是新一輪樓市調控必須面對的難題。今天，人民網邀請十二屆全國人大代表、清華大學教授蔡繼明，中國房地產最具影響力的獨立評論家牛刀做客強國論壇，以“房價反彈：如何看待樓市調控？” 為主題與網友進行在線交流。
“新國五條”出台與以往的樓市調控政策有什麼不同之處？
蔡繼明：第一，調控的力度加大，特別是問責制。如果地方房價上升過快，要嚴厲追究地方政府官員的責任。
第二，限制投機性需求更加深入。此次限制投機性需求，由購買環節進一步延伸到了之后的銷售環節。具體的措施是對賣二手房獲得的差價，即賣二手房的價格和最初買入價格的差價征收20%的所得稅。
第三，新國五條在遏制需求的同時也特別強調增加普通商品房和住宅用地的供給。調控房價既要遏制需求，更要注重供給，它的積極作用不容小覷。
樓市為政府和國家貢獻了可觀的財政收入，基於此調控力度會不會大打折扣？樓市反彈是不是必然趨勢？
蔡繼明：這些年，房地產的確成了地方政府一個重要的收入來源，很多地方政府低價征收農民的土地，通過招拍挂，獲得了數以萬億的土地收入。而中央政府則考慮整個宏觀經濟健康運行的需要，如果房地產泡沫過於嚴重，一旦破滅會導致整個國民經濟的大起大落。在這方面，日本以及美國都已經有過先例。因此，中央調控房地產的出發點和地方政府的行為、目標可能是不一致的。如何讓中央政府的政策目標和地方政府的行為目標相一致。俗話說，上有政策下有對策，一個好的政策本身就應該考慮到對策。中央要限制地方政府的土地財政，減少征地的范圍，使得地方政府不要過多依賴土地財政。在這同時，需要給地方政府另開辟稅源，比如房產稅、地產稅。有了穩定的稅收來源，地方政府客觀上沒有可能，主觀上也就沒有必要再去依賴土地財政，而是把注意力由過去的經營城市轉變為服務城市，提供更多公共服務，完善基礎設施，這樣地價就會上升。一個地方的公共服務好，教育辦得好，配套設施好，小區的價格和房價也會上升，政府的稅收就增加了。
牛刀：中國房價是個大經濟泡沫，這是全球一致承認的。泡沫一旦破裂，對中國和全球經濟影響都非常大。中國的整個經濟體制是投資拉動的 ，原來最高的時候達到52%，現在是48%，這是不可持續的，是很危險的事情。一旦爆發經濟危機，房價泡沫就會自動破掉，政府就很難應對了。所以，任何時候要維護土地的均衡使用，保護老百姓的利益。
中國的貨幣現在超8，如果一直這樣下去，房價就會上漲。但是如果中國的貨幣能夠控制在正常情況下，房價就沒有上漲的空間，這和貨幣是有關系的。中國的貨幣現在佔全球貨幣新增量的47%，房價完全是貨幣來推動的，不是老百姓的購買力來推動的，這是非常危險的事情。
如何遏制居高不下的房價？
蔡繼明：遏制房價過高，要從供給和需求兩個方面來分析，因為價格是由供需雙方共同決定的。
從需求一方來說，有一些需求行為是不正常、不合理的，應該加以遏制。比如過分的投機，有些人買房僅僅是待價而沽，等到房價上升的時候賣掉，如果房價不升，就會造成囤房。對這種行為必須加以遏制，否則正常的需求會受到影響，房價就會被抬高。還有一些需求行為也是非理性的。比如，本來沒有支付能力卻執意買房，因而不得不東拼西湊，親朋好友來支持，幾代人掏空腰包來買房，個人可能變成了房奴，為了還貸和分期付款，往往會放棄一些正常的消費，這是不太合乎理性的消費行為。房價遏制，一方面需要政府的政策加以遏制，比如投機。同時還需要媒體、家庭、學校、社會來加以正確的引導。居者有其屋，可能包括廉租房、自主產權房以及租房，租用的房子一樣可以安居樂業，擁有美好的生活，不一定要追求自主產權房。
從供給一方來說，地產商往往以需求過旺以及住房需求是剛性的為理由，為樓市價格居高不下辯護。但是，如果供給水平相應地提高甚至超過需求水平的提高，住房的價格不但不會上升，反而會下降。供給水平為什麼沒有相應的提高呢？這有兩方面的原因，一方面，土地供給數量不足。受到保護耕地的限制，每年新增的建設用地遠遠滿足不了地方政府城市建設的需要，中間有巨大的供需缺口。另一方面，大量的土地用於工業開發，以便招商引資，增加GDP和增加稅收，致使較少的土地用於住宅建設，這就更加造成了土地供不應求。地價上升，自然就會導致房價上升。不僅如此，在有限的土地供給的情況下，很多地產商囤積了大量的土地。有數據顯示，有的地產商手頭有高達一億平方米的土地，五千萬平方米的土地地產商更不在少數。因此，要從兩方面加大土地的供給。一方面要有法必依、執法必嚴，對於囤地的行為進行嚴格的制止，並給予嚴厲的懲罰。另一方面要允許農村的集體建設用地進入市場，同時讓建設用地上的小產權房合法化。這兩個手段都會促使地價下降，房價下降。
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