十二届全国人大代表、清华大学教授蔡继明
人民网北京3月6日电 （记者 朱书缘 实习生 张晓莉）3月5日，温家宝总理在政府工作报告中要求坚决抑制房地产市场投机投资性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展长效机制。先前国务院常务会议出台的新“国五条”，也再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策。10年9次政府调控，房价却一路走高，如何吸取过去教训，既做到房价合理回归，又避免伤及无辜，是新一轮楼市调控必须面对的难题。今天，人民网邀请十二届全国人大代表、清华大学教授蔡继明，中国房地产最具影响力的独立评论家牛刀做客强国论坛，以“房价反弹：如何看待楼市调控？” 为主题与网友进行在线交流。
“新国五条”出台与以往的楼市调控政策有什么不同之处？
蔡继明：第一，调控的力度加大，特别是问责制。如果地方房价上升过快，要严厉追究地方政府官员的责任。
第二，限制投机性需求更加深入。此次限制投机性需求，由购买环节进一步延伸到了之后的销售环节。具体的措施是对卖二手房获得的差价，即卖二手房的价格和最初买入价格的差价征收20%的所得税。
第三，新国五条在遏制需求的同时也特别强调增加普通商品房和住宅用地的供给。调控房价既要遏制需求，更要注重供给，它的积极作用不容小觑。
楼市为政府和国家贡献了可观的财政收入，基于此调控力度会不会大打折扣？楼市反弹是不是必然趋势？
蔡继明：这些年，房地产的确成了地方政府一个重要的收入来源，很多地方政府低价征收农民的土地，通过招拍挂，获得了数以万亿的土地收入。而中央政府则考虑整个宏观经济健康运行的需要，如果房地产泡沫过于严重，一旦破灭会导致整个国民经济的大起大落。在这方面，日本以及美国都已经有过先例。因此，中央调控房地产的出发点和地方政府的行为、目标可能是不一致的。如何让中央政府的政策目标和地方政府的行为目标相一致。俗话说，上有政策下有对策，一个好的政策本身就应该考虑到对策。中央要限制地方政府的土地财政，减少征地的范围，使得地方政府不要过多依赖土地财政。在这同时，需要给地方政府另开辟税源，比如房产税、地产税。有了稳定的税收来源，地方政府客观上没有可能，主观上也就没有必要再去依赖土地财政，而是把注意力由过去的经营城市转变为服务城市，提供更多公共服务，完善基础设施，这样地价就会上升。一个地方的公共服务好，教育办得好，配套设施好，小区的价格和房价也会上升，政府的税收就增加了。
牛刀：中国房价是个大经济泡沫，这是全球一致承认的。泡沫一旦破裂，对中国和全球经济影响都非常大。中国的整个经济体制是投资拉动的 ，原来最高的时候达到52%，现在是48%，这是不可持续的，是很危险的事情。一旦爆发经济危机，房价泡沫就会自动破掉，政府就很难应对了。所以，任何时候要维护土地的均衡使用，保护老百姓的利益。
中国的货币现在超8，如果一直这样下去，房价就会上涨。但是如果中国的货币能够控制在正常情况下，房价就没有上涨的空间，这和货币是有关系的。中国的货币现在占全球货币新增量的47%，房价完全是货币来推动的，不是老百姓的购买力来推动的，这是非常危险的事情。
如何遏制居高不下的房价？
蔡继明：遏制房价过高，要从供给和需求两个方面来分析，因为价格是由供需双方共同决定的。
从需求一方来说，有一些需求行为是不正常、不合理的，应该加以遏制。比如过分的投机，有些人买房仅仅是待价而沽，等到房价上升的时候卖掉，如果房价不升，就会造成囤房。对这种行为必须加以遏制，否则正常的需求会受到影响，房价就会被抬高。还有一些需求行为也是非理性的。比如，本来没有支付能力却执意买房，因而不得不东拼西凑，亲朋好友来支持，几代人掏空腰包来买房，个人可能变成了房奴，为了还贷和分期付款，往往会放弃一些正常的消费，这是不太合乎理性的消费行为。房价遏制，一方面需要政府的政策加以遏制，比如投机。同时还需要媒体、家庭、学校、社会来加以正确的引导。居者有其屋，可能包括廉租房、自主产权房以及租房，租用的房子一样可以安居乐业，拥有美好的生活，不一定要追求自主产权房。
从供给一方来说，地产商往往以需求过旺以及住房需求是刚性的为理由，为楼市价格居高不下辩护。但是，如果供给水平相应地提高甚至超过需求水平的提高，住房的价格不但不会上升，反而会下降。供给水平为什么没有相应的提高呢？这有两方面的原因，一方面，土地供给数量不足。受到保护耕地的限制，每年新增的建设用地远远满足不了地方政府城市建设的需要，中间有巨大的供需缺口。另一方面，大量的土地用于工业开发，以便招商引资，增加GDP和增加税收，致使较少的土地用于住宅建设，这就更加造成了土地供不应求。地价上升，自然就会导致房价上升。不仅如此，在有限的土地供给的情况下，很多地产商囤积了大量的土地。有数据显示，有的地产商手头有高达一亿平方米的土地，五千万平方米的土地地产商更不在少数。因此，要从两方面加大土地的供给。一方面要有法必依、执法必严，对于囤地的行为进行严格的制止，并给予严厉的惩罚。另一方面要允许农村的集体建设用地进入市场，同时让建设用地上的小产权房合法化。这两个手段都会促使地价下降，房价下降。
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