（一）

　　决定房地产市场价格的关键机制或影响因素包括以下几个方面：

　　首先是供求关系原理。供求关系理论是经济学关于市场运行的最基本原理，也是房地产市场最核心的价格决定机制：即价格的上涨是由需求的相对增加或者供给的相对减少造成的。因此，房地产业宏观调控目标应该是对市场的供求双方进行管理，调控方法要兼顾供求两方、不能偏重一头，尽量使需求和供给大致均衡，从而实现价格的稳定。近年的宏观调控政策大致都涉及对供求双方的管理，特别是对需求的调控力度相对较大、手段相对较多，主要集中在利率变化、首付比例变化、套数认定与相应贷款政策调整等。由于对房地产产品的需求有居住需求和投机投资性需求之分，现有政策的出发点基本是抑制投资性需求。

　　其次是市场预期机制原理。市场预期是宏观经济运行的一个很重要的影响因素。比如，居民家庭在普遍预期经济周期进入下滑通道时，可能会不约而同地削减家庭支出，随之社会总体购买力下降，企业会因此压缩生产规模，这样居民收入降低又进一步降低消费，从而经济下滑的预期变为现实。房地产市场预期机制也有自我实现之特点：一旦消费者产生房价将会不断上涨的预期，居住需求者就会认为等待观望的机会成本较高，晚买不如早买甚至产生恐慌性购买行为；投资需求也会产生投资冲动；同时，开发商在涨价预期的推动下，也会产生捂盘、囤地等人为制造供给短缺的动力。买卖双方的力量交替作用，在无外力干扰的作用下，价格自然不断上涨。

　　再次是政府干预机制。市场主要受价值规律引导，但价格杠杆对市场的调控并不能直接导致市场公平的形成，只有在政府的引导和规范下，“看不见的手”才会有效运转。一方面，房地产发展要充分发挥市场机制的基础性作用，合理配置资源，提高效益。另一方面，为了促进公平和稳定，政府调控也不能松。当然，干预也必须建立在尊重价值规律的基础之上，否则也难以收到真正的效果。另外，构建居民家庭对政府干预的信心也非常重要。比如，当市场处在观望期时，如果政策不能真正得到贯彻，流于形式，就很难合理引导市场预期，很难引导开发商合理定价，老百姓也很难建立起信心，调控也就很难收到好的效果。