回顾我国十多年房地产市场发展及相关政策制定与执行，可以看到，一些政策制定缺乏科学性，一些政策可行性不大，一些政策执行非常困难，其中一个主要原因是，不少政策制定缺乏科学依据，而缺乏科学依据中最突出的是缺乏准确可靠的基本数据。房地产市场重大数据不清、不准甚至混乱与错误，政策制定就不科学，不具备可操作性，执行就或推不动、或被打折扣，甚至根本无法执行，政策监督就失去凭据，无法评判。当前，我国房地产市场发展至少有九大基本数据在来源、统计和发布上均存在比较严重问题。

▲1.居民收入情况

这是衡量合理房价的重要前提。居民真实收入搞不准确，合理房价水平无法衡量。当前中国居民的真实收入情况，从公开统计数据看，有国家统计局的官方数据，有社会机构的调查研究数据。官方数据又有不同口径的多套数据，数据之间差异甚大；社会调研数据与国家统计数据差异更是巨大。

国家统计数据：

数据1：全国城镇职工人均工资收入水平数据。统计对象为城镇单位就业人员，2011年共有1.4亿多人。2011年全国城镇单位就业人员年平均工资为41799元，月均3483元，户均（按当年户均人口2.89人计算，其中就业人口1. 48人）61862元/年。

数据2：全国城镇家庭收入数据。统计对象为城镇家庭基本情况抽样调查数据，2011年全国抽样调查65655个家庭。城镇居民人均年收23979元，可支配收入为21810元/年，可支配收入占年收入的近91%；家庭（户均人口也按2.89人）可支配收入为63031元/年。

数据3：全国城镇私营单位就业人员平均工资数据。统计对象为城镇私营企业人员，2011年共有6912万人。2011年全国城镇私营单位就业人员年平均工资为24556元/年，月均2046元/月，户均（仍按户均就业人口1. 48人计算）36343元/年。

数据4：据人力资源和社会保障部统计，2011年，中国外出农民工大约1.6亿多人，平均月工资收入为2049元。

以上4个数据，数据1与数据2接近，数据4与数据3基本相同，但数据3、4是数据1、2的近60%。

社会研究数据：

数据1：如前所述，城镇从业人员的工资收入统计的前3项数据，其统计对象仅涉及城镇单位就业人员和私营企业职工，共2.1亿人，而2011年城镇就业人员共计3.59亿万人（包括1.6亿多的农民工），余下1.5亿人未纳入工资收入统计之中。而这1.5亿人绝大多数为民营单位和个体户从业人员，其工资水平和家庭收入状况大致与城镇私营单位从业人员基本一样。以此推论，全国城镇单位职工1.4亿人，占全国城镇就业人员的近40%；全国城镇私营单位就业人员6912万人和未进行工资统计的类似私营单位的个体私营就业人员1.5亿人，共约2.2亿人，占全国城镇就业人员的60%多；二者加权平均，2011年全国城镇家庭年均收入大约为4.7万元/年，家庭年可支配收入约为4.23万元/年。这一数据仅为统计局数据的约68%，少了约32%。

数据2：中国改革基金会国民经济研究所组织进行的隐性收入与国民收入分配两次大型调查结果指出，居民真实收入除公开统计的数据之外，还有一大块是未在统计之中的隐形收入和灰色收入，其总额大约为接近统计上居民总收入的90%。该项调查指出，2008年全国城镇人均可支配收入国家统计数据为16885元/年，加上隐形和灰色收入后推算的人均可支配收入为32154元/年，后者是前者的1.9倍。由此进一步推算，城镇家庭年收入数据也要增加90%。但是，该项调查进一步明确指出，数额巨大的灰色和隐形收入，与多数城镇居民无关，其60%以上份额为占城镇10%人口的最高收入组人群所有，80%以上份额为占城镇20%人口的高收入组人群高所有。占60%家庭人口的中等收入、中下收入、低等收入和最低收入四组人群与灰色收入和隐形收入无关，其调查的收入状况与国家统计数据基本一致。面对这一重大而严肃的实际问题，统计局至今未进行正式回答，而社会普遍认同前述关于隐性收入的基本判断。

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