▲4.居民未来住房需求量

这是科学判断未来房地产市场基本走势的前提。这一数据由几个因素决定，一是居民现有住房实际拥有量；二是与城镇化率相关的城镇实际人口每年增长量；三是住房折旧率；四是与居民收入相关的住房改善需求量；五是农村住房变成为城镇住房数量。由于居民现有住房真实数据不清，居民真实收入情况不清，居民未来住房的需求量难以真正合理与科学判断。目前未见官方对未来居民住房需求量的研究成果，社会机构对此有相当研究。

社会研究数据：

数据1：根据全国工商联房地产商会《未来20年我国城镇住宅建设发展空间》报告，按国际经验，在户均住房套数接近1.1之前，住房存量将保持较快增长，之后，住宅市场进入成熟稳定阶段。2010年我国城镇人口6.2亿，户均住房接近1套，人均住宅建筑面积29.8平方米，全国城镇住宅存量185亿平方米。从2010年—2030年，城镇人口年均增长2.2%，城镇住宅存量年均增长4%，扣除折旧后城镇净新增住宅面积年均增长2.9%；到2030年，我国城镇化率将达到80%，城镇人口将达9.88亿，人均住宅面积43.4平方米（基本达到发达国家水平），户均住宅1.05套，城镇住宅总量将达429亿平方米，比2009年净增244亿平方米，增长132%。

数据2：中国指数研究院，从目前到2020年，我国城镇化率每年提高1.2个百分点，每年新增人口近2000万人，仅新增人口住房需求和改善性需求，届时需要120亿平方米住宅，是2011年全国商品住宅销售量的12倍。

数据3：从官方的统计到研究机构的分析，由于各自对城镇住房存量数据分析判断有重大出入，因此，对未来城镇住房需要量增长速度、5年10年或20年需求的总量目标、中国城镇住房总量峰值到来时间的分析与判断也会出现重大出入。