▲ 9. 居民住房刚性与投资投机需求情况

这是衡量调控政策执行效果的前提。对这两类需求，至今无明确的政策性解释和定义。刚性需求一般是指首套住房需求，和以小换大、以旧换新，或购买第二套自住性住房的需求。投资投机需求一般是指购房主要不是为了自己居住，而为了等待房价上涨、房屋升值后出售获得差价收益。

国家统计数据：

据各地的官方报道，2011年以来，由于执行了严格的限购限贷调控政策，目前各地房地产市场中的投资投机需求已经基本被挤出，首次和一般改善性购房的刚性需求已占商品房交易量的90%以上。

社会研究数据：

据一些研究，一线城市的高价商品房，特别是高档公寓和别墅，如北京每平方米4万元以上的商品房，其购买者多数均非真正的首次购房，也非一般真正的改善性购房，多为高收入者利用政策漏洞进行购买，主要目的是投资，是保值升值，也有不少是为短期投机。一个显著现象是，北京的许多中高档楼盘开盘后不久，或刚可入住不久，随着价格的上升，就有不少二手房出售，但此时房屋并未交付使用，或刚交付而并未使用。北京最近宣布，不再允许个人通过补交社保基金取得常住人口身份登记。这说明，近年这一现象普遍存在，北京对非常住人口限购住房的政策在相当程度上已经被规避。

（作者系中国国际经济交流中心副秘书长）