房地产研究中心主任刘洪玉：房价上涨复杂 如没调控不可想象

【热点三】十年房地产调控成效，如何评价？

投机投资行为被遏制

基本住房需求成主流

记者：这次出台新政策，已经是10年来我国第九次出台全面的房地产调控政策。回顾房改以来我国房地产调控的历程，很多人称之为“十年九调、屡调屡涨”的历程。请问，造成房价持续上涨的内在原因是什么？应该如何看待房地产调控取得的成效？

刘洪玉：中国房地产市场的发展经历了1992—1998年“起步”、1999—2004年“量增”和2005—2010年“价涨”三个阶段，市场的这些发展变化，政府政策的变化或调整起到了重要作用。

如果把2002年原建设部等六部委《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》的颁布作为近10年房地产市场调控的始点，10年来除了2008年受国际金融危机影响房价明显下调、2011年和2012年房价涨幅较低外，其他年份的房价上涨幅度基本都超过了两位数。因此，说“十年九调、屡调屡涨”是一个客观的事实描述。

但也许大家忽略了一个问题，这就是“如果10年不调控意味着什么？”相信这个结果大家想都不敢想。

导致房价屡调屡涨的原因，至少有这么几点：一，中国作为新兴经济体，经济高速增长、城镇人口和居民可支配收入持续快速增加，这是推动住房需求增加、房价持续上涨的根本动力；二，耕地保护的压力，尤其是特殊土地所有与使用制度安排，抑制了土地的有效供给；三，住房市场一头连着经济、一头牵着民生，经济与民生又是相互依存的关系，导致房地产市场调控是一项异常复杂的系统工程，容易顾此失彼；四，国际上也几乎找不到房地产市场调控的成功经验供我们借鉴，相反许多国际一流学者都在关注中国房地产市场调控经验，设问自己国家的金融体系为什么直到次贷危机发生前还在大量发放次级房贷，而不像中国那样收紧对非自住住房的贷款。

就近两年房地产市场调控效果而言，客观来看，住房投机和投资行为受到遏制，理性的基本住房需求成为市场主流，住房价格涨幅稳步回落，冷却降温效果明显。

从房价看，对我国40个主要城市商品住房价格的统计显示，其上涨速度已经从2009、2010年12月的同比上涨27.74%、27.26%，下降为2011、2012年12月的同比上涨3.64%、5.97%，调控效果比较明显。

此外，有关住房交易统计数据显示，北京市新建商品住房套均建筑面积从2009年的115.4平方米下降到2012年的109.1平方米，同期90平方米以下套型占比从45.2%提高到50.6%。这就意味着同样建筑面积规模，可供应的住房套数或市场上的住房机会增加了5.8%，而增加的住房机会中，又主要集中在了面向居民基本住房需求的中小户型。市场供应结构的转变，也应看作是房地产调控取得的成效。