賈康：再談房產稅的作用及改革方向與路徑、要領

　　二、中國開征房產稅的可行性

　　房產稅在許多場合受到了否定和批評意見，下面對幾種有代表性的意見和批評做一回應。

　　（一）土地出讓金問題

　　有觀點認為，取得住房時，下面的地皮已經在開發環節收了70年使用權的出讓金，到保有環節如果再每年征稅，就是重復征收。但其實在現代經濟生活中，隻講稅制本身就有重復因素：中國目前實際開征的稅有18種，其他國家可以有20幾種、30幾種，中國和其他這些國家都是多種稅、多環節、多次征。比如企業在流轉環節交稅后，對所得進行核算，還要交企業所得稅，其后發給員工的工薪收入，還要再交個人所得稅，特殊的還有車船稅、各種行為稅等。目前這種復合稅制本身就包含重復征收因素，所以這裡的真問題不是允許不允許重復征收的問題，而是重復得是否合理的問題。何況實際上土地出讓金不是稅而是租金。國家政權體系作為土地終極所有權的代表者，憑借所有權可以對使用地皮的使用者收取地租。但國家政權體系同時也是社會管理者，它又可以憑借政治權利，經過立法批准，對不動產的實際使用者征繳這種體現為利益調節讓渡的稅收。租和稅可以合理匹配，並不互相排斥，二者隻能擇其一。一國制度設計應該使它們並行不悖地適應整個調控體系的優化。其他國家的實踐經驗也早已驗証了這一點。

　　（二）土地終極所有權問題

　　土地終極所有權問題很值得關注。因為有許多人、包括頗有影響的人士反復強調：其他開征住房保有環節稅收的國家是土地私有制，而中國是公有制，所有建成區的地皮都是國有的，在國有土地上對使用者征稅在法理上有硬障礙。但我認為這個論點不能成立。理由是：第一，國外這些市場經濟體並不全是土地私有制，以老牌工業國英國為例，英國有很多形式的公有土地，包括中央政府層級的公有、地方政府層級的公有以及公共團體的公有，也由規范的交易形成地皮使用權。英國有的地皮長達999年的使用權，實際上已經對終極所有權形成了虛化。但從法律的角度看，英國的土地公有和私有界定很清晰，並非土地私有制一統天下。房地產稅在英國叫council tax，它是在地方層面房屋保有環節的稅收，類似於美國的財產稅或不動產稅的稅收，是全覆蓋的。英國土地所有權分兩種，一種叫做free hold，一種叫做lease hold。Free hold就是所謂終極所有權，lease hold就是必須簽一個最長為999年使用期的租用協議取得使用權，但保有環節稅收對於這兩種情形是全覆蓋的。所以，國際經驗無法証明隻有土地私有才可以征收不動產稅。

　　另外，中國可以回顧自身的改革歷史。為什麼中國在80年代下決心對國有企業開征所得稅？如果按照國有制就不必征稅的邏輯，中國就不該對國有企業征收被稱為直接稅的所得稅。當時的解釋是：雖然企業最終產權是國家的，但是作為市場主體的國有企業，具有自己相對獨立的物質利益，是具有相對獨立物質利益的商品生產經營者，國有企業應該和其他的市場主體一樣在市場中公平競爭，否則“社會主義有計劃商品經濟”建設就缺乏最基本的微觀基礎，所以必須解決國有企業和其他企業一樣給國家上交所得稅的制度建設問題，這種情況下兩步利改稅也就應運而生。同樣，在目前土地終極產權是國有的情況下，它上面每一個不動產的具體使用權的保有者，有自己相對獨立的物質利益，如果通過立法認為對這樣獨立的物質利益需要加以稅收調節的話，國家完全可以憑借自己的政治權力征稅調節這種物質利益的狀態與格局。所以，我認為土地終極所有權問題也不構成開征土地保有環節稅收的法理障礙。

　　（三）“新老不平”問題

　　一部分土地出讓金是開征房產稅之前在沒有其他變量加入時按較高的標准繳納的。實行房產稅改革以后，新形成的土地出讓金水平可能會下一個台階，有人說如果開征房產稅，則有失公平。解決這個問題可以把新老地皮劃開，老地實行老辦法，新地採用新辦法。具體實施細節還需要通過方案設計來處理，但這並不會成為多大障礙。我國基本養老社會保障把人按不同年齡段分為老人、中人和新人，老人實行老辦法、中人實行中辦法、新人實行新辦法，這是中國已有的經驗，土地出讓金問題也可以採取類似的區別處理。我們完全可以借鑒中國漸進經濟改革中過去已有的經驗，並提出可行方案。

　　（四）評估管理問題

　　有觀點認為房產稅的評估管理過於復雜，中國人做不了。實際上房產稅評估管理不會比已經運行十年的物業稅模擬評估“空轉”征收的管理復雜多少。模擬評稅試點的十處地方，首先把所有的不動產確權，然后把每一處的地段、面積、樓層、朝向等相關數據輸入計算機，由軟件處理程序自動生成評估結果。在借鑒國際經驗的基礎上，中國在這種事上更有后發優勢。過去一百年，沒有計算機的時候，國外就通過選舉社區內大家認為有公信力的人，在有兩人以上的情況下登記數據等進行稅基評估。如今通過計算機軟件程序生成房產稅的稅基評估值，前期工作可能會稍微復雜一些，投入成本高一些，但對中國而言，這個問題不存在技術難度。“模擬空轉”軟件裡是把不動產分成制造業不動產、商業不動產、居住不動產三類，隻需要輸入數據后給一個指令，就可以自動生成評估結果。如果在實際操作、管理過程中，當事人不認可評估結果，可以通過仲裁來解決。

　　（五）小產權房等問題

　　小產權房是“中國特色”的棘手問題。如果真正征收房產稅，小產權房看似很難處理。但征稅卻恰恰是推動小產權房問題得以解決的制度建設因素。如果北京也進入房產稅改革試點，那麼北京的幾十萬套小產權房問題就會迫使官方表明態度，抓緊通過調查研究把幾種小產權房分類區別對待，拿出方案，爭取一次性把小產權房這類歷史遺留問題解決掉。