贾康：再谈房产税的作用及改革方向与路径、要领

　　三、保有环节税收与房地产业的健康发展

　　（一）中心区土地的自然垄断性质与不动产价格曲线

　　城市（中心区）地皮的性质是自然垄断。有观点认为只要实行土地私有化、放开市场，让需求、供给双方自由竞争，地价、房价等就会回归平稳。这种分析缺乏真实依据，因为实际上各方要争夺的资源，并非960万平方公里内均质的、可以随意替代、互换的土地，而是已经形成城市的中心区地段内特别具有稀缺性的地皮，所以中心区的土地资源就形成了自然垄断。以“寸土寸金”的王府井为例，如果张三占有这块土地，那么李四就无法占有，也找不到替代物，这就是自然垄断。典型的自然垄断现象还可以列举日本案例：日本在二战后土地私有化实施比较彻底，但由于钉子户存在，东京成田国际机场到现在都没有建成第二条跑道——不管政府报的出价如何，钉子户就是不肯卖，第二条跑道也就建不起来，这即是所谓自然垄断，无关公有或者私有。由于以黄金地段为代表的中心区地皮具有自然垄断的性质，因此在城镇化快速发展的历史过程中，中心区不动产的价格曲线总体而言一定是上扬的，没有任何因素能改变这条曲线的基本模样，政府所能做的无非是使商品房价曲线斜率不要太陡峭，也不要在演变中剧烈地大起大落或者产生过多泡沫以至于严重影响社会和民生，同时必须提供保障房解决低端居民“住有所居”问题。

　　（二）房价与地价：先有鸡还是先有蛋？

　　讨论了自然垄断的概念后，另一个应在认识上明确解决的就是在城镇化过程中，从住房的市场轨来讲，有观点称房价和地价关系就像是先有鸡还是先有蛋的问题，很难分辨。但我认为房价与地价并不是“鸡生蛋、蛋生鸡”如何排列先后顺序这个类型的问题。作为满足消费需求的具象化目标，住房在黄金地段的升值趋势是自然垄断情况下所有因素的共同作用使然。但分析中可知：如果是地价决定房价，那么只要控制住中心区的地价，房价就会趋于低稳。但实际上即使政府强力控制地价，房价也会受市场供需和竞争影响而继续上扬，所以政府严控商业化项目地价的结果，只能是使中间开发环节取得更多暴利；另一方面反过来想，由竞价形成的下一轮地皮价格导致地价比上一轮房价更贵，看似不合理，但在对自然垄断物公平竞争的前提下，下一轮“面粉”比上一轮“面包”卖得贵是可以有道理的——竞争中如果开发商高价拿地而商品住房价格上不去，那么只会“砸在自己手里”让他自身蒙受损失，这是在逻辑上合乎情理的市场约束与平衡。所以从根本上讲，房价是决定地价的，只是现实生活中两者的关系往往直观表现为扑朔迷离的互动过程。

　　（三）保有环节税负对供需双方及平衡状态的影响

　　研究保有环节税负对住房市场供需的影响，其实我们心目中首先要考虑在保障轨上形成有效供给，让低中收入阶层家庭“住有所居”，然后才能从容分析处理市场轨上的供需问题。从需求方面看，如果自住者对保有环节的税负有清醒的预期，在做购房决策时就会更考虑实惠，一般的购房自住者将继续倾向于按好的地段与合意的朝向、位置购房，但会更多选择中小户型。另一类购房者是把买房看成购买商业性的社会保险，这在经济上有道理，但房产税的出现会改变一部分长期持有者对于空置住房无所谓的态度，以持有成本的压力迫使其出租自持的房屋，从而减少空置率。无论是因房产税导致的小户型倾向还是空置率降低效应，都是值得肯定和应该追求的积极、正面因素。另外一种购房者作为需求方是大量买进与卖出的炒房者。有观点认为炒房者并不在乎一点房产税，因为这部分人是获高利的。但其他人行为的改变会影响炒房者，使之收敛自身的行为，如原来炒30套、40套的人，现在可能炒10套、20套；原来炒10套、8套的人，现在可能只敢炒5套、3套，因为炒房者要跟随市场走，市场总体的氛围会随房产税的推出而趋于沉稳。另外，市场上接盘的人有相当大部分是自住，自住者又主要需要中小户型，那么上述的种种因素会促使供方的开发商顺应市场需求结构的变化而在建设安排上使中小户型增加。而从供给优化的角度来看，使开发商为适应市场需求更好地集约利用土地，提供更多的中小户型，正是调控应追求的正面结果。这样，土地集约化利用水平上升，同时空置率降低，可用资源在租房市场上更活跃，于是社会中即使并不增加一分钱投入，也会使市场供给量增加，资源配置更合理，客观上使配置综合绩效上升，市场上更平衡、更沉稳、更少泡沫。

　　这样综合考虑，房产税会使得不动产的价格曲线在不改变基本模样的同时，减少市场泡沫，平缓价格的起伏，有利于提高不动产业发展中的健康程度。

　　有一种观点强调房产税对房价影响不大，这种说法有一定道理，但如讲房产税对房价没有影响，就过于绝对化了。房产税对房价肯定有影响，但这种在保有环节的税收并不能起到“定海神针”的作用。单纯依靠房产税不可能就使房价低平，但这并不意味着房产税对房价没有影响——前述分析是表明房产税通过影响供需双方的选择，自然而然地使房价具有沉稳特点的这种效应。实际的房价，是这种效应与其它各种不同方向的效应对冲和形成合力的结果。

　　对这几年的“调控新政”，我们应肯定调控中间还有很多的不得已不完善的因素，需要去减少这些不满意因素，但不能否定调控的作用。“越调越高”这个命题有误导的，如果不调控，房价不知道要发展成什么样子。如果不调控就会更高，通过调整压抑里面的泡沫，使这个曲线的倾斜率降低了，所以，不能简单地说否定调控，正因为有宏观调控，一些城市房价过快上涨势头得到了遏制。但要说，更有长效机制性质、更合理的房产税制度建设的推进还显得缓慢无力。