贾康：再谈房产税的作用及改革方向与路径、要领

　　（二）中国房地产调控和收入分配状况呼唤改革

　　1.中国房地产业的调控效果亟待提升。如果把房地产业和建筑业整体作为国民经济的重要组成部分，可以说依然是未来几十年中国城镇化发展途程中的国民经济支柱产业。但房地产业的发展除了市场化轨道之外，还有基本保障轨道。这两者必须在市场经济环境中协调统筹而共同引导房地产业的健康发展。房地产调控新政运行几年以后依然矛盾重重，今年两会前“国五条”提出20%住房转让个税要从严执行，一下引起了轩然大波。处理好这种矛盾需要系统性地理顺相关制度和政策，整合优化从土地开发环节到包括住房在内的不动产交易环节，再到住房的保有环节等整个流程中所有的税费，推行合理配套的改革。房产税改革是整个税改重要的内在组成部分，它关系到国民经济的支柱产业健康发展而形成长久的支撑力量，也涉及到千家万户的实际利益以及整个局面的和谐稳定。

　　2.收入分配和财产配置问题无可回避。收入分配效应与中国改革开放以来的财产配置演变紧密相联。收入与财产这两个概念在目前的收入分配格局里如影随形，很多收入现金流是和财产配置以后产生的收益、溢价和影响力密切相关的，而且由于财产配置的作用，致使很多社会成员实际收入的差距进一步扩大。其中有一个更深刻的、也是民怨很大的问题，就是收入分配、财产配置秩序的紊乱和不公。对于老百姓而言，一些杰出的企业家、杰出的科学家和体育界、文艺界的成功人士有高收入或得到重奖是可以接受的，最为气愤的是不公与腐败问题，但今天我们先抛开不公和腐败的问题看，在与住房相关的财产配置领域中，仅仅由于理财路线的不同就可能导致差异悬殊。比如我和另一个同学都是1977年入学的大学毕业生，假定我和他这几十年收入、家庭赡养系数和其他条件都完全一样，只是理财路线不同：我把满足当期消费以后剩下的钱存入银行作储蓄；而他是把可用的钱再加上其他金融杠杆用作买房的首付，在房地产市场一轮一轮操作。几十年下来，我的储蓄可能在北京还买不了一套好房子，而我的同学可能现在已经拥有至少几千万甚至亿万级的资产存量了。目前中国很多“普通人”手上的资产存量其实是很大的。导致收入分配差距扩大和中国当前财产配置格局两极分化的最主要原因之一就是住房所形成的资产存量和存量溢价。我认识一位从农村来北京工作多年后仍无北京户口的人士，2006年初花40万元在北京买了一套小户型期房（当时在建中），到现在房子市价是140余万元，这使他感叹：“北京真是一座神奇的城市！”如果没有财产配置因素，仅靠农村收入和入城后打工收入增长的前提，个人财产升值100万是不可想象的。收入分配已在极大程度上牵动着人心和整个社会的物质利益演变。

　　（三）实施房产税改革的正面效应

　　处理好房产税改革和制度建设，至少会带来四个方面的正面效应：

　　第一，房产税改革渐进实施后，中国直接税的比重会有所增加，可以提供降低流转税税负的条件，从而降低中低端收入者的税收痛苦。第二，房产税改革可以助力解决中国地方税体系不成型的问题，为地方提供支柱税种，进而落实省以下分税制，促使政府职能转变和市场经济健康化。房地产税的概念可宽可窄，广义上房产税是指和房地产相关的所有税收，狭义上是指不动产保有环节的税收。美国人把不动产税称为property tax或 real estate tax。它是美国地方政府最主要的税，来自住房保有环节，而且每隔一段时间就要重评税基，由地方通过立法程序和每年的预算程度决定具体征收方案和税率。房地产税成为地方政府最主要财源，使得地方政府只要维持好市场经济运行，优化本地投资环境，提升本地公共服务水平，财源建设问题自然而然随之解决——在这种努力下，辖区内的不动产进入升值轨道，地方政府也就不用侧重于短期行为和其他财源去解决主要的支出资金筹措问题。只要地方政府踏踏实实、不偏不倚地发挥好市场经济所要求的职能，整个财力分配体系里的支柱财源问题就一并解决，这是由内生因素引致的职能转变和激励—兼容式优化的制度建设。第三，促使已实施的房地产调控新政体现其应有的“治本”水准。房地产保有环节从无税到有税，可以预见，会有很多正面效应，配合其他的变革，会使新型城镇化更为健康。第四，房产税还可以优化收入再分配和财产配置，抑制两极分化，缓解一些这方面的矛盾因素。

　　总之，房产税制度建设在全局之中关系着我们所追求的长治久安、可持续发展以及十八大以后明确提出的中国现代化的“中国梦”。