一、房地产市场调控的历程

我国房地产市场的发展变化，大致可分为5个时期：一是初步形成时期（1978-1991年），随着住房制度改革和土地使用制度改革的启动与推进，房地产市场从无到有；二是房地产过热时期（1992-1993年），以炒地皮、炒项目为主的房地产市场异常活跃，在部分地区，主要是海南、广西北海，房地产开发出现过热，形成了较严重的房地产泡沫；三是市场调整时期（1994-1997年），随着整个经济出现通货紧缩，房地产市场进入了低潮；四是培育新的经济增长点时期（1998-2002年），全国城镇停止了住房实物分配，各项搞活住房二级市场的税费减免等优惠政策纷纷出台，住房建设加快，住房金融快速发展，住房二级市场开始活跃；五是宏观调控时期（2003-2012年）。

自1998年下半年停止住房实物分配至2002年，是房地产市场发展的升温期，这段时间的宏观调控措施大多以“规范、鼓励、支持、优惠”为主，但房地产市场一直波澜不惊。为了抑制2002年房地产市场过热苗头，国家相继出台了多项政策，涉及到房地产投资、信贷、财政等多方面。从2003年的121号文的隆重出台，到18号文对121号文的“反戈”，再到2004年的“8?31”大限，以及此后2005年的新旧“国八条”，到2006年的“90/70”新政，2007年的“二套房”新政，2008年12月松绑二套房贷、取消城市房地产税，到2011年出台的“限购令”，中国的房地产市场经历了漫长、曲折的调控历程。宏观调控时期（2003-2012年）大致可以分为三个时期：紧缩时期（2003.4-2008. 9）、放松时期（2008. 10-2009. 12）和严厉时期（2010. 1-2012）。

伴随我国房地产市场的发展，房地产业的宏观调控已是一种常态化现象。一方面，从2007年下半年开始，宏观调控的着重点转向大力建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，2010年12月中央经济工作会议指出“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”，从增加供给角度抑制房地产价格过快上涨；另一方面，2009年底开始，中央密集出台了多种房地产调控政策（2010年政府对房地产实行的一系列调控被称为“史上最严厉的调控”），旨在加强和改善市场调控，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。