二、房地产市场调控的得失

在住房制度改革和土地使用制度改革的推动下，房地产市场从无到有，规模从小到大，交易从不活跃到活跃，市场力量从弱到强，在传递房地产供求信息、配置房地产资源等方面发挥着积极的作用。通过房地产市场，以住宅为主的房地产业得以快速发展，并带动了多个行业的发展，成为了国民经济的支柱产业。1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点。在经济危机爆发后最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。

在房地产市场上，人们可以依靠自己的经济实力，根据离自己工作地点或者子女就学地点等的远近，购买或者承租住房，不再在住房问题上受制于工作单位，身心得到了解放。城镇居民的住房水平明显提高了，人均住房建筑面积从1978年的6.7m2（居住面积3.6m2）提高到了2007年约28m2，住房的质量和居住环境有较大提高和改善，城镇居民的自有住房拥有率至2008年已达87.8%。

1．我国房地产市场调控的经验

一是在结构调整中管理好供给和需求。2003年、2004年政策调控主要从供给着手，控制土地供应总量、抑制房地产开发规模。2005年、2006年政策调控从供给、需求双向调控，一方面改善供应结构，限制高档住房开发，增加普通商品房供应，另一方面通过税收政策、外资限炒令等措施遏制投资、投机性需求，密集的调控政策虽然使当年的房价增长率放缓，但并未给快速上涨的楼市以实质性的遏制。从国办发〔2010〕4号文和国发〔2010〕10号文开始到各地区各部门的调控政策，都强调增加普通商品住房有效供给和加快推进保障性安居工程建设，同时强调抑制投资投机性购房需求，而且两者并重，比以往只重视调节一个方面更加科学有效。更为关键的是调控政策更加注重调节结构：需求方面，既坚决遏制投资投机性购房需求，又保护合理的基本居住需求，如差别信贷政策紧缩的就是二套及以上住房；供给方面，既坚决控制高档住房的建设，又大力推进保障性安居工程等中低收入家庭急需的住房建设，如土地政策在保障“三类住房”供地70%的同时，查处违法囤地炒地行为。

二是坚定调控决心，力度不断加强。2009年底政府密集出台土地、税收、信贷等一系列房地产宏观调控政策，全面加强楼市调控力度，一轮更为严厉的房产调控由此打开。为了遏制房价的非理性上涨，2010年伊始，房产调控就拉开帷幕。1月10日，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》公布，为今年的房地产市场定下了基调：遏制房价过快上涨。2010年楼市调控政策中，“限制”成为主基调。4月17日的新国十条、9月29日的新国五条、11月15日外管局《关于进一步规范境外机构和个人购房通知》都在表达限制的声音：限制贷款、限制购房、限制外国人。2011年，房地产调控仍将继续加码。继1月份《国务院关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》面世后，各级政府部门纷纷出台“限购令”，调控力度空前，楼市交易急转而下。同时，上海、重庆试点房产税，为全国范围内推行埋下伏笔。

三是调控政策兼顾当前和长远。十余年的发展和调控历程证明，中国房地产市场存在的问题十分复杂，有历史原因也有时代特点，非一朝一夕可以彻底改变。因此，2010年以来的调控在解决当前突出问题的同时，更加强调了长远的制度建设，力争通过构建根本的制度框架解决房地产市场问题。例如，既实行差别化信贷政策，又开始着手完善个人住房信息系统，为将来的住房市场发展和管理提供信息基础；既开展住房市场的监督检查，又推进房产税试点改革，将住房问题放在税制改革的大背景下统筹考虑。

四是调控手段丰富多样，开始引入行政手段。2010年以来，中国出台了一系列房地产调控措施，将政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。2010年的房地产市场调控不仅运用了差别信贷政策、财税政策等经济手段，也运用了法律手段，如推出《商品房屋租赁管理办法》、《房地产经纪管理办法》等带有法规性质的部门规章。2011年1月28日，上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。此外，住房改革10余年来，房地产市场调控还首次引入问责和限购等行政手段。各种手段的综合运用，促进了房地产市场向健康、理性回归。

五是保障房调控政策的实施。鉴于保障房建设对经济的拉动作用以及市场需求，我国政府愈发关注保障性住房建设。2006年开始政府政策开始关注城镇廉租房以及中低收入者住房困难，直到2009年12月14日国务院会议的“国四条”，加大保障房建设这一思路真正确定，并在随后出的调控文件中不断强化。2010年年初的“国十一条”中明确提出要增加保障性住房和普通商品住房有效供给，4月份国务院会议和“新国十条”，再次明确提出加快保障性安居工程建设，保障房建设逐渐从幕后走到了调控前台。2010年我国出台财政、税收等优惠政策大力促进廉租房、经济适用房和公共租赁房建设。2011年大规模实施保障性安居工程，保质保量完成开工建设1000万套的任务，努力改善群众住房条件。