三、防止房地产市场出现大起大落

统计显示，2011年12月全国70个大中城市中，新建商品住宅、二手住宅价格环比下降或持平的范围继续扩大。而房价出现如此变化的主要原因，正是因为全国各地以限购、限贷、限价为主导的调控手段，有效地“控制”住了房价。中国房地产市场发展的实践表明：房地产市场平稳发展是最为理想的，市场过热或者过冷，房地产价格过快上涨或者大幅下跌，都会产生极不良的后果，不仅对整个国民经济不利，而且房地产行业自身受害最大。房地产市场的理想状况是：供求总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，秩序规范良好。所以，房地产调控的含义，一是抑制房价过快上涨、保持平稳，二是使房价回到合理区间。房地产调控的核心是房价，从经济角度来看是在通胀预期下如何保证经济平稳运行、防止资产泡沫上升，乃至防止房地产泡沫破裂对实体经济的破坏作用。

1．促使房价回到合理区间

2012“两会”闭幕式上，总理答记者问时明确表明我国的房价远远没达到合理价位，合理的房价应该与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。房地产调控正处于关键时期，不可随意进行“松绑”。首先地方政府要和中央政府配合，要毫不动摇地对房地产市场实施调控，让房价回归到合理的范围。一些地方的微调政策，实际上就是“松调控”，一旦持续，极有可能导致大范围政策放松，影响房价下降预期。其次，政策要具有连贯性，逐步做到相对稳定，适度微调，这样才有利于市场平稳运行特别是下一时期市场的平稳运行，政府也不会那么“忙碌”。再次，土地是平抑房地产市场的权重力量。一方面要抓紧进行财税和土地供应制度改革，使地方政府的土地财政比例降低，进而和房价逐步脱钩；另一方面要促进已出让土地的合理开发利用，尽快形成有效供给，最终平抑房地产市场。最后，房价调控要多用市场手段。通过培育新的经济增长点，用市场手段将社会资金吸引到国家长期发展需要的领域。不仅有利于房地产市场缓慢降温，防止出现一下子控死的局面，而且，也可以利用大量社会资金，打造出新的产业，使更多的小微企业跟着大的新兴产业发展，从而让整个市场都充满活力。

2．整顿和规范房地产市场秩序

一是对房地产开发建设实施全过程监管。对不符合规划控制要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不发规划许可证、施工设计文件审查合格证明、施工许可证和商品房预售许可证。同时，对部分开发商在项目批准后违反规划许可、施工许可条件，擅自突破规划确定的建筑容积率等指标，增加层数、建筑面积，或放缓项目开发进度，谋取超额收益等行为，将依法予以严惩。二是开展房地产交易环节专项整治工作。重点从加强商品房销售管理、房地产广告发布管理、交易展销会管理、商品房销售合同管理、房地产经纪管理等方面入手，开展集中专项整治行动，依法严肃查处虚假宣传、合同欺诈、内部认购、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。三是严格执行《房地产经纪管理办法》，规范房地产经纪行为，消除房产中介吃差价、分割房屋出租、挪用客户资金各种房地产中介乱象。

3．大力培育和发展住房租赁市场

住房租赁市场是相对平稳的，并能对住房买卖市场起着“泄洪”作用。发达国家和地区的住房私有率一般在50%-70%之间，住房租赁市场活跃，许多人是通过承租解决住房问题的。我们要鼓励租赁需求，引导居民通过承租解决住房问题。着力培育住房租赁市场，需要制定租赁住房发展规划和相关政策；积极引导开发企业，变单一的销售方式为租售并举的经营方式；降低住房租赁综合税负水平；完善住房租赁市场的规章制度；规范房地产经纪行为。如果住房租赁市场能够健康稳定发展，必将对解决住房难问题、抑制房价高涨起到有效缓解作用。

进一步巩固调控成果，促进房价合理回归，离不开保障房的顺利推进和相关配套政策的完善。2011年，保障性安居工程建设大力推进，中央财政安排相关资金1713亿元，是2010年的2.2倍，全年城镇保障性住房基本建成432万套，新开工建设1043万套。规模之大、任务之重，史无前例。保障房建设不仅是落实老百姓安居工程的有效途径,也是促进房价合理回归、抑制投机的重要手段。

（选自发展和改革蓝皮书·中国经济发展和体制改革报告No.5《以民为本：中国全面建设小康社会10年（2002-2012）》）