2．我国房地产市场调控有待完善之处

中国房地产市场快速发展的过程中存在的突出问题包括：部分城市房价上涨过、涨幅过大、住房保障制度建设明显滞后以及房地产市场频繁大幅波动。

（1）住房保障制度建设相对滞后

1998年，中国终结福利分房，进行住房市场化改革，同时设立保障性住房体系。1998-2006年，保障房建设曾一度和商品房齐头并进，但在城市化进程中，资本向城市高度集中，土地价格飞涨，地方政府日益依赖土地财政，转而倾力开发商品房，保障房建设严重滞后。2007年之后，城市化进程加快，房价高企，社会矛盾深化；中央调控商品房价格，加大保障房建设。2010年我国开始建立公共租赁住房制度。2011年我国政府提出“十二五”期间我们建设保障性住房和各类棚户区改造住房3600万套，到“十二五”期末，保障性住房覆盖面要达到20%左右。据REICO报告：2010年全年保障性住房完成投资约8400亿元，拉动房地产开发投资增幅增加约5个百分点，即在2010年房地产开发投资33%的增长幅度中，保障性住房完成投资增幅为5%，商品房完成投资增幅为28%。

（2）地方政府过于依赖土地收益

在现行体制下，由土地产生的资产性收入和大部分税费主要归地方所有，造成地方政府高度依赖土地收益。例如，2005年，全国土地出让金总价款高达5505亿元，占同期地方本级财政收入15092亿元的1/3还强，土地收益在一些地区已成为典型的“第二财政”。2010年，全国70个大中城市土地交易价格同比涨幅保持高位，前3季度同比上涨21.5%。据国土资源部1月7日公布数据：2010年全国土地出让成交总价款达2.9万亿元，较前一年增加71%。（北京1628亿元, 上海1513亿元，大连1157亿元）。2010年全国土地出让收入预计占地方本级财政收入的71%，比上一年增加22?.?2个百分点。土地财政比重持续上升，地方政府是最大的受益方。在这种利益驱使下，一些城市政府早期尽量多卖地，甚至被戏称为吃掉了子孙饭；后来尽量少供地，或明或暗地支持甚至助推房价上涨，抬高地价。这也是造成房地产市场不稳定发展的一个因素。

（3）市场基础性作用未充分发挥

在后期的改革和发展中，体制、机制上的设计和建设较少，操作层面上的政策措施较多，没有注重发挥市场的基础性作用。例如，目前的房地产市场中土地使用权出让市场是龙头，但这个市场不是真正意义上的市场，特别是实行土地收购储备制度以来，政府完全垄断了土地供应，使土地供应不能随着商品房供求和价格的变化作出适时、适当的调整，甚至加剧了房地产市场的不稳定。近年来即使根据有关情况制定了土地供应计划，但往往执行不到位。再如，在住房建设方面，根据人多地少、资源短缺的基本国情，限制建设大户型住房，倡导建设节能省地型住宅，建立科学、合理的住房建设模式和消费模式，这些无疑都是正确的。但由于没有采取经济手段去引导居民自觉自愿地购买这种住房，再去引导房地产开发商自觉自愿地建设这种住房，仅采取行政手段进行强制性规定，效果不大，甚至事与愿违。

（4）对房地产市场特点考虑不够

第一，调控行为短期化。自2003年央行121号文件发布以来，8年来国务院及有关部委对房地产调控共颁发了40余个全国性文件，但是多以“通知”、“意见”形式下发，包括2011年出台的“限购令”，基本上没有上升到法律和法规层面，说明至今对房地产调控总的路数仍然是边看边调，具有较大的临时应对性质。第二，调控政策“一刀切”化。由于房地产的不可移动性，房地产市场是地区性市场。加上中国幅员辽阔，地区之间的经济发展水平、房地产市场发育程度、干部素质、老百姓思想觉悟等差异很大。但某些房地产市场调控政策措施对各地情况和房地产市场发展阶段考虑不够，缺乏区别对待、分类指导，往往采取“一刀切”。第三，调控政策变化快。房地产开发建设周期较长，房地产市场对调控政策措施的反应速度较慢，或者说，房地产市场调控政策措施需要经过一段较长时间才能出效果。但某些政策措施急于求成，恨不得立竿见影。例如，2010年12月中央经济工作会议公报指出“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”，对房地产市场首次提出了双轨制，但是还没有看到如何培育这两个体系，两个月后就铺开对商品房全国性的限购，这可能和2011年1月份房价上涨过快有关。所以，对于房地产市场很难预料，某个临时性事件发生也会促使重要决策出台。又如，2010年3月“两会”刚刚结束，北京央企便争拿地块、争当“地王”，随后国资委强令78家央企退出房地产。这使政策执行者难以理解政策制定者的真实意图，或者根据自己的需要来解读，从而难以很好地贯彻落实。

（5）房地产财富和收入上的差距未受重视

房地产是一种价值很大的财产。过去人们占用的房地产的面积、位置、新旧等差异较大。但在住房制度改革和土地使用制度改革中，都较少考虑缩小这种差距。通过改革，房地产价值显化并可以通过转让、租赁等取得收益后，扩大了人们之间的财富和收入差距。例如，在旧的住房制度下，虽然居民对住房没有所有权，但却存在着占用上的较大差距。住房制度改革没有打破这种住房占用上有较大差距的格局，而是在旧的有较大差距的基础上，将住房以大大低于市场价并且不考虑位置好坏的价格出售给现住户，导致他们之间所获得的住房在价值上存在着很大差距。住房分配货币化，像以前依靠所在单位来解决住房一样，仍然依靠所在单位来解决住房补贴所需的资金。这样，有的人虽然在政策上可以得到住房补贴，而实际上可能得不到。按照现行住房补贴资金解决渠道，那些有钱建房、买房的单位，也有钱发住房补贴；那些无钱建房、买房的单位，难以发住房补贴。因此，对于过去至今许多无房、缺房的人来说，住房补贴就像画饼充饥。

当前房地产市场发展中还有许多具体问题，例如，房地产价格特别是住房价格上涨过快，房地产交易行为不够规范，房地产市场服务体系尚不健全，房地产市场规则尚不完善等等。