二、中國房地產泡沫已處在破裂的前夜，已經陷入全體非理性困境之中
就像世界科學家無法預測地震一樣，經濟學家對於房地產泡沫破裂和股票市場崩盤也難很進行預測。其深層的原因是，房地產市場在其泡沫破裂最后的階段，往往會陷入一種群體非理性之中。在這個階段，房地產泡沫帶來虛假繁榮，會形成對整個社會財富的捆綁，使陷入這場財富賭博游戲中的所有人，無論是出於人類貪欲的本性，還是對既得利益的保護，都會陷入不相信“狼來了”的陷阱中。而歷史一次又一次的殘酷事實証明，當人們不相信“狼來了”之時，恰恰是狼真的就來了。2010年，社會對房地產泡沫存在恐懼心理，但仍然有“狼來了”的強烈意識，但是到2013年，從主流理論到政府、從剛性需求的購房人到有投資需求的人，都認為前幾年“狼來了”是個謊言。無論當下社會是否相信狼真的來了，以下幾個方面事實是值得我們注意的。
一是被投機捆綁的剛性需求力正在耗盡。目前最具有爭議的是城鎮住宅空置率，有的學者認為，“中國有6800萬套空置住房，中國住房市場的現狀是總量已經過剩”,[1]有的則認為，全國空置房僅1100萬套，仍處於合理區間。[2]如果說空置率是一個無法核定數據，那麼爭議比較小的中國住房自有率的數據則可以從另一面說明中國住房供給總量現狀。目前農村住房自有率為98%，城市居民住房自有率為85%，其中，15%的居民有兩套住房，5%的居民有3-5套住房，此外還有在建的住房。按照這個數據，目前中國的住房總量可以百分之百滿足家庭需要。一些學者把中國房地產市場最大剛性需求指向未來變成城市市民的3億農民。這也是主流理論主張推動中國城鎮化發展的動力所在。且不說，3億農民工是否都有意願和能力進城，僅從城市的高房價看，這純屬於對農民不負責任的忽悠。城市房價已經使城市白領階層望而生畏。
二是作為房地產最重要推手的政府已經陷入債務困境之中，房地產這個最大推動力將會大幅度衰減。2013年12月審計署發布了全國政府性債務審計結果。公告顯示，截至2012 年底，承諾以土地出讓收入償還的債務余額為34865.24 億元，佔省市縣三級政府負有償還責任債務余額93642.66 億元的37.23%。地方政府之所以有抑制不住的負債投資的沖動，有兩大原因：一是外部因素，即缺乏剛性約束的金融融資體制和政府負債的管理體制。二是內部原因，房地產催發形成的土地財政收益驅動。在許多地方依靠土地出讓金收入要佔預算外收入的60%以上。從2003年到2012年，土地轉讓金與地方本級財政收入的比例平均為50%。土地成為名副其實的“第二財政”。政府不僅是房地產市場最大推手，而且也是房地產最大的收益者。全國工商聯曾有統計調查顯示，整個房價當中有61%是被政府拿走了，其中包括地價與極高的稅費。根據官方數據粗略估計，2012年政府和銀行從房地產獲得收入47917億元，佔全年房地產業銷售額6.4萬億元的75%。一方面是政府高額負債，另一方面供政府可賣的土地資源越來越稀缺。政府作為房地產最大的推動力，一旦退出，房地產市場一定會驟然降溫。
三是支撐房地產市場的民間投資處在飽和狀態，地產對中國居民財富抽吸的黑洞效應，已經到了無財富可吸的地步。
目前卷入中國房地產這場游戲的不僅僅是地方政府、房地產商和銀行，還有一個龐大的居民群體。中國幾千年傳統的農耕文化，使中國居民對土地和房產具有西方發達國家所沒有的偏好和需求。中國農民打工掙到第一筆錢，首選的投資是在農村蓋房子。在城市也是如此，無論是剛畢業的大學生，還是是剛到城市工作的人，都認為在一個城市工作必須有自己的住房。因此，基本上是舉父母和親戚的所有財力來實現這個目標。中國傳統文化所決定的居民對購房的偏好，給中國房地產市場發展提供了動力。據有關統計表明，西方發達國家自有住房率比較低，最低的隻有30%多，多數在40%-60%之間，超過60%的主要有英國和美國，分別為67%和64%。而目前中國自有住房率城市居民為88%，農村居民為100%。
顯然，在中國國民財富中，房地產佔據的比例很高。在中國富人的財富結構中，房產佔總資產的70%。雖然對中下層居民的財富結構沒有統計，按照邏輯，房地產佔中下層居民財富比例應更高，不是更低。這意味著房地產泡沫一旦破裂，將會使城市80%以上居民的財富嚴重縮水。由於大量中下層居民是在房價出現高位后購買的，往往是負債買房，將會使大批中產階層的生活入不敷出，其中包括被城市化的農民。
 |  |
| 相關專題 |
| · 《行政管理改革》 |
