周天勇：厘清房地產稅改革的十個問題（上）

十八屆三中全會《決定》提出，“加快房地產稅立法並適時推進改革”。對此，我想圍繞以下十個問題來談房產稅改革，供參考。

基本居住不改和多套房大改的困境

房產稅改革不啟動，或者基本居住消費部分不改革而對多套房累進進行大改，這兩種思路，都是行不通的。

從目前地方財政收入的正規渠道看，增值稅的75％歸中央，營業稅改革為增值稅后，如果沒有新的稅種，未來地方財政收入在全部財政收入中的比例將進一步下降，幾乎沒有穩定的稅收收入。地方政府目前的開支，除稅收部分外，65％—75％來自於賣地、收費和借債。地方財政中，2010—2012年三年土地出讓金收入為年平均3萬億元，已高達地方政府年收入的40％—50％，有的地區更高。而且，從歷史的更長時間看，年度間收入很不穩定﹔從未來看，城市化的進程總有一天將基本完成，賣地財政也將終結。並且，目前的土地財政，形成地方政府擴大城區、大上項目、強征強拆、壟斷出讓、推高房價、實業趨落、房地產泡沫等一系列問題。那麼，如何改革呢？

一些學者不主張房地產稅改革，而是進行微調，在其他方面開源節流。這種思路遇到體制和社會格局的變化：（1）按照黨的十八屆三中全會《決定》部署的農村土地體制改革，農民同地同價，減少征地范圍﹔（2）強調用地紅線、用途規劃管制，約束政府用地﹔（3）農民抵制強拆強征，征地難度越來越大。

結果就是地方政府的土地出讓金將大幅度下降，並越來越少，征地囤地儲備抵押給銀行借債的行為也將受到限制，其他借債行為也會因債務審計和考核大大減少。一方面，地方政府財政將遇到前所未有的困難，行政公務經費緊張，交通補助等公共服務開支將縮減，生態保護環境污染支出將不保，低收入人員保障將受到影響，城鎮基礎設施無法建設和維護﹔另一方面，住宅投資性需求也無法抑制，房價繼續快速上漲。

目前研究開征房產稅另一個方案的思路是：居民住宅年期不永續化，基本居住消費部分免征房產稅，對多套房累進開征房產稅，對企業開征房地產稅。具體表現為：（1）現有土地管理法使用年限40—70年，到期重新申請，按照使用期結束時的價格交納出讓金后可繼續使用，否則國家收回土地使用權和地面建筑。（2）住宅法定面積，或者第一套不征，從第二套起，按市價累進征收。比如，一居民在北京有四套住宅，都為150平方米，價格均為5萬元。第二套按市價2％征收，則需交稅金15萬元﹔第三套按市價3％征收，需交稅金22．5萬元﹔第四套住宅，按4％稅率征收，需交30萬元。

這個方案的結果是：（1）開征房產稅的前幾年中，由於累進征稅，加上房產稅擠出住宅交易，地方財政房產稅和房地產交易稅收入大幅度增加。（2）房產稅開征后，為了降低持有成本，多套房的居民將二套以上拋出，其一，使地方政府的房產稅減少，如果大部分都將一套以上房拋出，隻保留居住房，由於第一套免稅，政府住宅房產稅部分又陷入枯竭﹔其二，如果僅開征企業的房地產稅，稅收負擔就會全部壓在企業身上，稅負過重會影響企業經營和就業崗位的穩定和增加﹔其三，房屋供應量大增，房價下跌，可能使銀行壞賬增加，金融風險加大，政府房產稅征稅價格水平也下降，收入也會減少。（3）城鎮居民基本消費住宅不交房產稅，二套要交稅，不論是一套還是多套，都只是在規定期限內有使用產權，過期不補則土地和建筑物無償收歸國有。

按照這種思路，一是雖然無損基本居住居民，但持有多套房的中產階層財富再分配過猛，將嚴重損害中產階層利益，不利於中產階層的擴大﹔二是中產階層拋完一套以上房產后，居住房產方面失去了地方財政的穩定稅源，不符合“居住並有房屋財產，政府就要提供公共服務，居住人相對應需要交納稅收”這一原則。這種思路方案的改革，雖然易於啟動，但是后患無窮。

顯然，房產稅改革不啟動，或者基本居住消費部分不改革而對多套房累進進行大改，這兩種思路，都是行不通的。