周天勇：厘清房地產稅改革的十個問題（上）

以永續使用權和繼承權換取征稅權

土地所有制改革的方向，是全部國有、永續使用。

對城鎮自然人和法人目前使用的城鎮國有和有使用年期的房地產，以永續使用產權換取政府的征稅權。而對不願意選擇政府征稅改革的城鄉居民和法人，可以保留其目前到期收回和按未來土地出讓金價格重新交出讓金后再繼續使用的體制，但是如果城鎮居民到期后，不再繼續申請租期使用權的，改革目前無償收回地面建筑的規定，由政府以成本重置價收購地面建筑物﹔而對工商金融用地不選擇國有永續使用而不交房地產稅的，由於企業有其建筑物折舊收回財務制度，地面建筑則政府不進行收購，到期無償收歸國有。

不含土地出讓金的各類集體產權、軍產、工業產權、房改房等，率先進行改革，並且隻有一種選擇，即國有土地和永續使用權改革，按規定交納房地產稅，予以合法化。

總之，土地所有制改革的方向，是全部國有、永續使用。對於房地產稅的開征應當進行特殊研究，制定方案，在大方向一致的前提下，妥善加以解決。

區分消費與投資並按居住面積分類征稅

不論是消費性房產，還是投資性房產，其進入交易環節，均按照市場交易價格征收房地產交易稅。

在中國城鎮，應當按照合理房價收入比的房屋價值征稅，才能為居民接受。

我認為，一個重要原則是，要區分消費性住宅資產與投資性住宅資產。消費性的住宅資產，即使價格奇高，但是居民隻有一套並居住使用時，並不能變現為市價水平的價值性財富。而隻有住房將其出售、出租，或者持多套時，才能表現為價值性質的財富。因此，對前者應當按照消費性住宅以合理的價格水平征稅，而對后者則按照投資性住宅資產的市場價格水平征稅。

對於居民不是用於投資，而是用於居住消費的，應當擠出房價虛高的水分，以當地上年的人均可支配收入、合理的房價收入比6，來確定下年應征房產稅的房價。

居住消費性質的第一套住宅，按家庭人均可支配收入6年可買一套人均50平方米的住宅計算房價，並且面積不論多大，都為消費性質，因此以消費性質房產價格的1％征收稅金。如北京市2012年城鎮居民人均可支配收入36469元，法定適當的居住面積為50平方米，合理的房價收入比為6，則每平方米應征稅價格為4376元，如果為50平方米，則征稅房價為218800元，1％稅率，2013年應征房產稅額為2188元﹔三口之家，150平方米的居住面積，2013年應征房產稅額6564元，200平方米則征8752元。平均來看，即使1％稅率分6年改革到位后，房產稅為北京三口之家年總可支配收入的0．6％，在可以承受范圍之內。當然，考慮人均可支配收入線以下居民的承受能力，我們后面設計分6年到位。

當房地產泡沫消失，房價收入比穩定在6，甚至低於6時，由於人均可支配收入是增長的，消費性質房產稅率確定與每個上年不斷增長著的人均可支配收入挂鉤，也是不合理的。然而，可能房價不斷上漲，泡沫經常性存在，這種情況下，仍以房價收入6確定的稅率征稅比較合理，因為它對城鄉居民的利益是一種保護機制。

第一套居住以外的住宅，視同投資資產，按市價1％征稅。前面已述，有的方案提出累進方案，對第二、三、四及以上多套房分別按年2％、3％、4％征稅。我認為，這是不合理的。一是因為地方政府的高出讓金，已經推動房價過高於居民平均收入水平，價格中包含著泡沫﹔二是世界上對居民多套房累進征稅的國家極少，都採取普稅制﹔三是累進稅太猛烈，將會導致房價大跌，引起金融動蕩。因此，我以為不論有多少套住宅，稅率都應當為市價1％。比如，150平方米的住宅，在北京某學區，市價每平方米10萬元，即1500萬元市價，年房產稅15萬元﹔在住宅小區，市價每平方米4萬元，年房產稅6萬元﹔而在昌平區，市價隻有1萬元，則年房產稅為1．5萬元。而一家庭有五套房，共1500平方米，市價平均5萬元，則需要交75萬元稅收，實際就是不累進，業主納稅也很沉重。

不論是消費性房產，還是投資性房產，其進入交易環節，均按照市場交易價格征收房地產交易稅。