專家解讀房產稅的征收與稅基評估

　　房產稅稅基評估要素分析

　　（1）稅基確定

　　即根據納稅人房產價值的多寡、面積的大小、使用目的來確定征稅對象和范圍。一般來看，納稅人的房產價值越高、面積越大，用於營業使用，應多納稅，而房產價值越低、面積越小，用於自住，則應少納稅。但是，評估時仍需具體問題具體分析，區別對待。如以房屋面積來定征稅稅率時，還應考慮人均居住面積，如上海最新的房產稅試點暫行辦法規定，本市居民人均60平方米以下的部分不收稅﹔對經濟困難人群應予以免稅或稅收返還等。

　　（2）評估主體

　　明確評估主體有利於評估責任劃分，從而提高評估效率，降低評估成本。國外的稅基評估主體有政府和中介機構兩種模式。

　　政府模式即有政府主持成立房產評估機構，對房產稅稅基和納稅額進行評定和估算，而中介機構模式則是指由在政府監督管理之下的資產評估機構對房產稅稅基和納稅額進行評定和估算。其中，採用政府模式的有英、澳、德、日及香港地區等，而採用中介機構模式的則有美、加等。

　　當前，我國資產評估行業是由財政部企業司監督下的資產評估師協會自治管理，那麼，按照慣例，房產稅稅基評估在財政部和資產評估師協會的監督下，由下屬的各資產評估中介機構來具體實施也便恰如其分。當前有的觀點認為稅務部門應該成為房產稅稅基評估的主體，如果這樣的話，納稅人會覺得稅務部門既是運動員又是裁判員，會造成納稅人的不滿和質疑。另外，由納稅部門對稅基進行評估，會落入外行管理內行的窠臼，相當於在評估中介之外又搭起了一套新班子，會增加稅務部門的編制負擔並降低評估效率。

　　因此，就我國來說，由在財政部和資產評估師協會監管下的資產評估中介機構來具體操作房產稅稅基評估事宜，評估結果將更公允，通過有序競爭來降低評估費用的同時也會帶來評估效率的提高。

　　（3）價值類型

　　價值類型包括市場價值、在用價值、投資價值、持續經營價值和清算價值等。

　　稅基評估中市場價值類型即是在某一特定評估時點，買賣雙方在公平、自願的基礎上，參考最近交易的類似稅基評估的價值來衡量自身所擁有的應稅不動產價值的方法。從國外的經驗來看，市場價值類型是在稅基評估中最普適的方法，有包括美、加、英、德、日等國在內的一百多個國家和地區都在以征稅為目的的估價中採用了市場價值。

　　房產是持有人的一項財產，財產的評估隻有按照市場價值來評估才會顯得公允可接受。因此對房產稅稅基的評估，隻有採用市場價值類型，才能客觀反映房產的現有價值和納稅人的承受能力，使房產多的人多納稅，房產少的人少納稅，從而維護稅負收繳的公平合理，實現調節收入分配、減緩貧富差距的目標。

　　（4）評估方法

　　1.市場法

　　市場法即是按照市場可比參照物的評估價值來對被評估資產的價值進行修正和評估的方法。在房產交易市場，房產的交易價值為買賣雙方在公平、自願基礎上通過協商獲得的交易現時價值，能夠較為充分地反映房屋的真實價值，實現房產的最優使用和配置。因此，按以市場法獲得的房產交易價值對房產稅稅基進行評估比依據以按照房產面積和房產多寡來征稅要顯得更為合理。

　　但是需要注意的是，如果房產市場大環境出現不景氣、房價價值暴跌的情況，此時房產的交易價值甚至會小於重置成本，此時按市場交易價值對房產稅稅基進行評估，就會造成少評的問題，從而不利於財政稅收的穩定。因此，當市場出現動蕩時，評估方法也要做出相應調整，應綜合運用多種方法來對房產稅稅基進行評估，並綜合分析各方法所獲得的結果，經過一定的加權平均計算來獲得房產稅稅基的價值。

　　2.收益法

　　收益法只是適用於房屋用於出租目的的情況。如果納稅人由於把自有房屋用於出租目的，定期獲得租金回報，則可以以持續流入的租金額來對未來收益進行折現從而確定房產稅稅基價值。

　　但是在我國，房屋出租收入已經劃入需要繳納營業稅的范圍，如果再繳納房產稅，則會產生重復繳稅的情況。不過，在實際征稅中，雖然房屋出租收入被納入了營業稅征收范圍，但實際上很多出租房屋的房產所有者並沒有繳納營業稅。在此可以把租金收入從營業稅繳稅范圍中劃離，隻征收房產稅。

　　3.成本法

　　房產稅稅基評估中主要適用的方法為重置成本法。按現有原材料、人工等各項成本重新建造具有和被評估房產相同條件的房產所需要花費的成本，再減去折舊的價值，就是房產的評估值。重置成本法充分考慮到了物價的變化，改革開放以后，尤其是近些年來，房產的建筑成本增長較快，如按原有建筑成本對房產進行評估，則會產生稅基過低的問題，不利於財政收入的增加。

　　4.聚類分析法

　　聚類分析法即利用統計學和計量經濟學方法對房產整體樣本進行聚類分析，從而把樣本分成若干種類。不同種類具有不同的特性，自然估價也存在區別。進而通過調整聚類的參數來獲得合理的聚類結果，並以類別交易實例的加權平均價格作為該類別房產的評估價格。

　　（5）評估原則

　　1.統籌評估精確性和效率及成本的關系原則

　　房產稅稅基評估涉及面廣、工作量大，在進行評估時人力、財力和物力成本較大。因此在評估過程中要盡量做到高效率和低成本，不能隻注重房產稅稅基評估的准確性，在提高准確性的同時，還應注重評估效率和進行成本控制。

　　2.統一評估標准、兼顧評估差別原則

　　在房產稅稅基評估中，不同的評估主體、方法、標准和參數所得到的評估價值可能不同。所以，為保証評估工作的公正與合理，房產稅稅基評估應該採用統一的標准。因此應由國家行政部門頒布統一的標准（如各類房地產的評估方法選擇、各類參數指標的選擇、因素修正調整的幅度等等），而各省市應在參考統一標准的基礎上，結合自身房地產市場的實際情況，對自身房地產各類參數進行修正，從而得到最適合自身房地產市場的房產評估標准。

　　3.分區和分類替代原則

　　房產稅稅基評估的工作量非常大，在實際工作中要對每一宗房地產都進行單獨評估顯然是低效率和高成本的。在此，應盡可能廣泛地應用房地產評估中的替代原則進行批量評估，從而提高評估效率，降低評估成本。考慮到不同類型、不同區片、不同住宅小區的房地產價格相差很大，因此，應在分區、分類的基礎上進行批量評估。

　　4.估價動態更新原則

　　房產的評估價值具有一定的時效性，即房產的價值會隨時間的推移發生變化，這就決定了房產稅稅基評估具有周期性。為保証估價的時效性和合理性，就應定期對房產的價值進行重估。在評估期限不長的情況下，重估時僅需考慮一些最新的房價、參數和因子的變動，估價方法也不需進行大幅改動，在保証重估低成本的基礎上，可以保証評估結果的准確性。

　　5.快捷高效和低成本原則

　　房產稅稅基評估不同於交易用的個體房地產評估。與個體房地產評估相比，房產稅稅基評估最大的區別就是具有評估對象數量大、個性特征多的特點。因此，交易用的個體房地產的常規方式方法並不適用於房產稅稅基評估，為保証評估快捷、高效和低成本，房產稅稅基評估主要應採用批量評估方法。

　　作者單位：審計署長春特派辦/中央財經大學財政學院/人民日報社計劃財務部