專家解讀房產稅的征收與稅基評估

　　國內外發展現狀

　　（一）國外現狀

　　美國房產稅征稅對象主要是居民住宅，房產稅稅基是房產估值的一定比例（由10%∼20%不等）。房產稅減免政策主要通過減免房產稅和低估房產現值的手段來減免自有住房的納稅額，以此來減輕自有住房者財務負擔。

　　日本房產稅的突出特點在於以固定資產稅作為統一的綜合性稅種來取代原來分開征收的房屋稅、車船稅、地租稅等各項稅種。另外，日本房產稅稅基的基礎是以房屋的現時重置成本來確定，每三個基准年度進行重新評估，這樣就使房屋重置價值與市場價值趨於一致，使征稅稅基更加客觀准確。

　　法國政府規定，由未建成區的地產稅、建成區的土地稅和住宅稅來共同構成土地稅收系統。因此，法國的房產稅不再單一征收，而是納入了土地稅系統，土地稅管理部門根據不動產的價值，每年對不動產的所有者和使用者征稅。

　　加拿大的房產稅征收經驗豐富，已經形成了一套對所有類型的房產及房產相關的配套設備、設施等進行征稅的全面穩定的征稅體系。其征收比例在參考業主實際情況的基礎上，以房屋和土地評估總價的0.5%∼15%征收房產稅。

　　（二）國內現狀

　　國內的房產稅尚未全面鋪開，目前僅在重慶和上海兩地進行房產稅改革試點，當前房產稅征收的主要依據為《中華人民共和國房產稅暫行條例》。然而，無論是渝滬兩地的試點新政還是已有的暫行條例，都存在著亟需改善的顯著缺陷。

　　暫行條例中規定我國房產稅稅基以房屋賬面原值扣除一定比例折舊后的價值為計稅依據，在考慮到當前房價已迅速上漲的時代背景下，仍以賬面原值計稅，既與房屋的現時市場價值脫節，也並不能起到明顯的財政增收效果。另外，我國已經把房屋出租收益作為營業稅稅基，此時把房屋出租收益仍作為房產稅計稅依據，則存在重復課稅的問題。第三，我國當前的暫行條例把個人非營業房產都列為了免稅對象，非營業房屋持有成本過低，這樣在既無法遏制惡性炒房問題，又不利於財政增收。

　　同時，為了彌補《中華人民共和國房產稅暫行條例》在計稅依據中存在的缺陷，重慶和上海兩地也出台了各自的試點辦法來解決按賬面價值作為計稅依據的問題，但是在新的計稅依據設計和實施中，重慶以房屋市場交易價值為計稅基礎，上海以房屋市場交易價值的70%為計稅基礎，的確把房屋增值收益考慮到了稅基中，然而採用房屋市場交易價值作為計稅基礎顯然是矯枉過正了。極端的例子可以參考2013年年初的美國底特律房地產市場，雖然按照市場交易價值，房屋隻值幾百甚至幾十美元，但美國的房產稅計稅稅基是按房產的現時重置成本來計算的，幾十美元的房子的現時重置成本可能達到幾十萬美元，假如按15%提取稅基並按2%作為稅率，那麼每年的房產稅就需繳納幾千美元，這樣才能起到既保障地方財政收入穩定增值，又打擊房地產投機行為的良好效果。

　　因此，從長期來看，無論是房屋賬面價值還是房屋市場交易價值，都不應作為單一的計稅依據，以評估師對房產按照契合的價值類型採用恰當的評估方法進行科學評估后獲得的稅基評估價值，才是房產稅計稅的最佳依據。