“回購”和“花紅”雙雙遇冷
2009年新加坡政府推出的“屋契回購計劃”同樣遭遇尷尬。自2009年至今，隻有不到500名申請者。
今年2月，新加坡政府對這一計劃做了改進，將原本的1萬元政府津貼提高一倍到2萬元。其中1萬5000元是現金，另外5000元會撥入公積金戶頭。
雖然“屋契回購計劃”修改后，申請人數有所增多，但是很多新加坡老年人顧慮的是該計劃的30年期限——計劃規定組屋屋主在售房給政府后，仍可在已售房裡再住30年。很多老年人因此擔心，30年后自己會無家可歸，真正的老無所依。許多新加坡專家也呼吁，政府取消30年的限制。
至於去年開始實施的樂齡安居花紅，其初衷是鼓勵老人賣掉現有大型組屋，搬到三居室或更小的組屋中以領取花紅的計劃。從去年開始實施，迄今申請者隻有23個，13個已獲得批准，其余10個還在處理中。
樂齡安居花紅遇冷，與一開始政策的不合理性不無關系。去年開始實施時，政府規定申請者大屋換小屋所得的收益，要優先補充公積金退休賬戶。這讓很多需要現金貼補生活的老年人望而卻步。
據新加坡媒體報道，目前新加坡公積金最低存款額為13.9萬元，如果是一對老夫妻，總數就是27.8萬元。如果悉數填補，大屋換小后所得的現款可能微不足道，因此政府所給的2萬元花紅也失去了魅力。根據今年修訂的計劃，屋主隻需用淨收益中的6萬元填補公積金退休戶頭，剩余部分可全數提取現金。
小型樂齡公寓受歡迎
另外，新加坡政府為了解決低收入老人的養老問題，也在興建小型樂齡公寓。據新加坡媒體報道，雖然老年人也有擔心居住年限的問題，但是這一舉措相對受歡迎。因為很多老人不願意領取樂齡安居花紅的另外一個原因，是不願意搬離熟悉的環境。如果能夠在熟悉的社區中找到小型公寓，可能會令老人們更加安心。
屋契回購計劃和樂齡安居花紅計劃的用意雖好，但是也有專家提出，這些計劃的細節和條款過於復雜，讓人難以理解。
對於在一些國家實行的“反向按揭房產貸款”，雖然民間一些商業機構曾經試行，但是效果不好，新加坡政府對此還在觀望。一些新加坡學者提出借鑒他國相關經驗，新加坡媒體對亞洲國家推行“反向按揭”的風吹草動也相當關注。
英國 個別老人賣房去他國買豪宅
去年底，一份調查顯示，超過三分之一的英國人打算利用房產籌集養老金，歐洲大陸有類似想法的人佔不到四分之一。英國一成退休者被迫出售房產或換成較小房子來維持生計。那麼，英國人如何利用房子養老呢？
保險公司主導“終生抵押”
在英國，“以房養老”最主要的形式有兩種，一種是利用“反向抵押貸款”，把房產抵押給銀行、保險公司等機構，每個月取得貸款作為養老金，老人繼續在原房屋居住，直至去世或搬進養老院后，用該住房歸還貸款。
1920年，英國為了保障低收入的高齡者的生活，作為一種國家援助的方式，曾經提出倒按揭模式向低收入高齡者貸款的概念。
如今，“反向抵押貸款”在英國也很普及。不過，與美國政府主導為主的“反向抵押貸款”不同，英國主要借助保險公司等商業力量，在英國稱為“終生抵押”。據調查，英國大約有20%左右50歲以上的老年人打算採用這種方式。
目前，英國辦理“終生抵押”的金融機構和協會有上百家，提供的金融品種多樣而靈活。
因此，英國的“終生抵押”並沒有統一的標准，各家金融機構都在利率、申請人條件、還貸條件方面有所區別。
總的來說，申請者的年齡下限在55歲至60歲之間。申請人的房屋價值也要符合一個最低評估值，通常在7萬英鎊到10萬英鎊之間。
申請者年齡越大，拿到的貸款越多。比如，如果一個人隻有60歲，那他大致能夠拿到相當於房產價格25%的貸款。實際上，這是保險公司在與老人的壽命博弈，被保險人活得越久，則保險公司需要支付的養老金就越多﹔反之則保險公司就能很快收回房產獲利。
政府鼓勵老人租房獲利
在英國，另一種“以房養老”的方式是出售大房，換購小房，用差價款養老。
今年一項調查顯示，73%的英國退休老人都是“有房一族”，其中26%的人正在找機會賣房，其中73%的人表示想換一套更小一點的房子。在被調查者中，有23%的人希望賣房以增加收入，13%的人希望靠房子償還債務。
如果擁有大房子的英國老年人不願意賣房也不願意抵押房產，他們可以選擇出租一間或者兩間房子。英國政府推出了一項鼓勵老年人租房收益的計劃。凡是參加此計劃的老人，租房的收益可以部分或者全部免稅。
此外，還有老人將自己的房產出售后搬到物價水平較低的城市或者國家去養老。此前有報道稱，個別的老人選擇去意大利或者西班牙，購買豪宅養老。不過，由於金融危機和歐債危機的影響，很多老年人所購買的房產大幅縮水。 (記者 儲信艷)
■ 附議
“失獨老人”與“以房養老”
一個歐美房屋業主去世，即使房屋完全損毀，在財務上折舊完畢，淨值為零，但由於土地仍有淨現值，所以房產淨值仍然為正，而這正是以房養老的根本性制度基礎。
現在，很多人把“以房養老”解釋為，出租一套，自住一套﹔或者出租一間或幾間，自住一間﹔或由大房置換為小房，獲取收入。這種情況本質上就是老人有基本住房之外的資產性收入，完全可以自己隨行就市，不用政府操心。所以，“以房養老”應該是狹義的指老人隻有唯一的一套住房，自己住在裡面，然后把房屋抵押給金融機構，金融機構按期發放資金，老人去世之后，通過房屋償還金融機構貸款，這也是大多數國家“以房養老”的意義所在。
這種逆向按揭模式的“以房養老”對中國來說，具有更迫切的現實意義，這是因為中國有大量的失獨老人。
所謂失獨老人，是指人到中老年不能再生育的時候，獨生子女卻發生意外傷殘、死亡的老人家庭。根據衛生部發布的《2010中國衛生統計年鑒》，中國每年新增7.6萬個失獨家庭，50歲以上失獨群體日益龐大，全國失去獨生子女家庭已經超百萬個。有關專家推算，1975-2010年出生的2.18億獨生子女中，超過一千萬會在25歲之前死亡。這意味著有2000萬名父親和母親，在中老年時失去唯一的子嗣，成為孤立無助的失獨老人，養兒防老的傳統經濟模式無法實現。
根據我國的計劃生育政策的推行歷史來看，這部分失獨老人大多數都是城鎮居民，在當年的住房改革中，都曾以較低的價格購買過“房改房”。現在，隨著房地產市場的飛速飆升，這些房屋價值都有了巨大的飛躍，“以房養老”政策對於這部分老人來說，可謂雪中送炭，由於不必考慮留給兒女的遺產問題，他們擁有的房子用來養老綽綽有余，可以讓他們過上比一般老人更好的生活。但是，不明晰的土地制度卻使這一前景成為泡影，政府相關部門僅僅是拍拍腦袋，口惠而實不至。
在中國，城市土地歸國家所有，居民對土地並無所有權。房屋是建在租期最長為70年的土地之上。雖然2007年出台的《物權法》規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，但並沒有清楚規定續期費用是多少。
與中國不同，歐美國家土地制度是土地私有制加物業稅，這種稅賦每年征收一次。以美國為例，物業稅是指對土地和地上建筑物包含的所有資產進行統一稅率的稅收。美國是聯邦制國家，其每個州都是自治的，各個地方的稅率並不一致，一般在1%~3%之間。物業稅的稅基是根據地方政府委托的專業評估機構對房地產價值進行市場評估作為依據來確定的。
根據這種土地制度，做一個簡單的估計，不考慮資金的時間價值，假設土地的市場價值沒有變化，稅率為2%，這就意味著每隔50年，擁有物業的業主因土地而繳納的稅負就等同於土地的市場價值，相當於把土地及房屋再買了一遍。這實際上與中國土地制度下，土地出讓金隻有50-70年的期限，到期可能再度續費差不多。
不過，兩種制度雖然看起來沒有差別，但是，對於以房養老來說，具體的市場意義卻相差非常大。在土地私有制下，每年繳納土地稅，因為稅負是每年繳納，所以，任何時候，土地的價值都是穩定的，不存在折舊問題。這就意味著，一個歐美房屋業主去世，即使房屋完全損毀，在財務上折舊完畢，淨值為零，但由於土地仍有淨現值，所以房產淨值仍然為正，而這正是以房養老的根本性制度基礎。
但在中國，這個根本性制度卻並不存在。由於70年，甚至更短的50年的出讓期限存在，一個上世紀90年代購買房改房的居民，到現在，已經過了25年，如果后25年採取“以房養老”的倒按揭，把房屋抵押給銀行，自己仍住在房子裡面。那麼，25年之后，房子幾乎變為危房，銀行到手的“樓面地”如果還得重新繳納足額的土地出讓金。那就等於說，銀行在支付了25年的養老金之后，得到的價值為零。即使土地出讓金期限為70年，有償續期費用也不是足額，而與市場實際價格有一個差價，但也會大大侵蝕金融機構的利潤。所以，即使拋開房屋價格的不確定性，這種政策的不確定性也會使金融機構採取回避態度。
劉遠舉（上海金融與法律研究院研究員）
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