小產權房成改革之痛

一直以來，小產權房轉正是人們關注的焦點，由於小產權房規模巨大，屬於法律之外的另類產物，因此它已成為農村集體土地流轉政策制定的難點。

2012年5月25日，國土資源部和廣東省政府共同在深圳召開的土地管理制度大會上，醞釀兩年的《深圳土地管理制度改革總體方案》正式公布。深圳市土地管理制度改革正式啟動。

這個被國土資源部部長徐紹史稱為“我國土地管理制度改革史上又一次裡程碑式的重大抉擇”的改革，試點方案公布消息一出，立即引發了市場關注，被外界稱為“二次土改”。而改革關注的重點也很快聚焦於利益博弈最為尖銳的小產權房轉正問題上。此后，深圳市委常委、常務副市長呂銳鋒明確表態說：“這一解讀是不正確的。”

小產權房由來已久。上世紀90年代初，深圳對暫時難以開發的土地“繞道而行”，之后城中村的改造工作進展緩慢，大批在集體土地上建設的房屋，產權被鎮村認可，但不被法律承認。

楊遴杰告訴《中國經濟周刊》，目前政府規定，城鎮人口不能在農村購買農民住宅、宅基地和小產權房。任何地方所進行的集體建設用地的流轉，都沒有放開房地產這一塊。

小產權房“不合規矩”，但在全國各地卻大量存在，很多人想買，很多人也想賣。

在成都郫縣，出租車司機指著街道兩邊的樓房告訴記者，這些都是小產權房。司機的一番話讓人聯想到了2009年郫縣小產權房“轉正”的說法。當年郫縣的一些小產權房在2008年汶川地震后申請購買了異地挂鉤周轉指標，從而成功“轉正”。

所謂“異地挂鉤周轉指標”，其實就是“城鎮建設用地增加與農村建設用地減少挂鉤”的方式，將都江堰、彭州等重災區的建設用地指標“平移”給成都其他地區。而郫縣在購買了一部分彭州、都江堰的指標后，將其中的小部分指標用在了對小產權房的處理上。在繳納相關的稅費以及土地出讓金后，小產權房即可辦理成大產權，而籌集的資金則用在了災后重建上。

然而，這次小產權房“轉正”工作曇花一現。郫縣國土局工作人員后來表示，大部分異地挂鉤周轉的土地指標要用於重要基礎設施、工程建設，所以供給小產權房的只是很小一部分。此后，小產權房轉正再也沒有下文。

2011年9月27日，國土資源部“原則同意”北京市開展集體建設用地建設租賃住房試點工作。據了解，唐家嶺地區試點工作，將由當地村民組成土地股份制合作社，以合作社作為集體經濟組織，履行佔地開發手續。

如今，一年多時間過去了，2012年12月16日,《中國經濟周刊》記者在唐家嶺時發現，租賃住房尚未開工，村民如何參與分成的細節仍未明確。有媒體分析認為，正是由於此次“試點”與“小產權房”有很大類似之處，所以，這項工作進展較慢。

小產權房轉正為何這麼難？楊遴杰認為，這是因為小產權房說到底還是在集體建設用地上蓋的房子，而且是在集體土地的農用地上蓋的房子，而農用地上蓋房子本身就不合規。此外，政府也擔心小產權房沖擊到房地產市場。

我國現行的《土地管理法》第四十三條規定，農村集體土地隻能用於興辦鄉鎮企業、村民建設住宅、鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設三個方面。

楊遴杰指出：“按照現行法律規定，小產權房就是不合規的建筑。因為現有農村集體土地的用途不包括為城市提供商品住宅這種用途。”

在區分佔用耕地和集體建設用地的基礎上，將一部分農民自建的小產權房合法化（比如用作保障房），是近兩年來諸多業界學者的看法。十一屆全國政協委員郭鬆海等一些學者，曾連續多年就小產權房轉正問題，在全國兩會上遞交提案。國土資源部對此項提議一直未作明確表態。

專家認為，此次《土地管理法修正案草案》不會涉及這方面的內容。小產權房或將繼續面臨被“嚴查”的命運，小產權房規模之大，涉及面之廣，已經成為此輪農村土地改革的難點。（記者 白朝陽 趙劍雲 夏一仁 鄒錫蘭）