三、防止房地產市場出現大起大落

統計顯示，2011年12月全國70個大中城市中，新建商品住宅、二手住宅價格環比下降或持平的范圍繼續擴大。而房價出現如此變化的主要原因，正是因為全國各地以限購、限貸、限價為主導的調控手段，有效地“控制”住了房價。中國房地產市場發展的實踐表明：房地產市場平穩發展是最為理想的，市場過熱或者過冷，房地產價格過快上漲或者大幅下跌，都會產生極不良的后果，不僅對整個國民經濟不利，而且房地產行業自身受害最大。房地產市場的理想狀況是：供求總量基本平衡，結構基本合理，價格基本穩定，秩序規范良好。所以，房地產調控的含義，一是抑制房價過快上漲、保持平穩，二是使房價回到合理區間。房地產調控的核心是房價，從經濟角度來看是在通脹預期下如何保証經濟平穩運行、防止資產泡沫上升，乃至防止房地產泡沫破裂對實體經濟的破壞作用。

1．促使房價回到合理區間

2012“兩會”閉幕式上，總理答記者問時明確表明我國的房價遠遠沒達到合理價位，合理的房價應該與居民的收入相適應，房價與投入和合理的利潤相匹配。房地產調控正處於關鍵時期，不可隨意進行“鬆綁”。首先地方政府要和中央政府配合，要毫不動搖地對房地產市場實施調控，讓房價回歸到合理的范圍。一些地方的微調政策，實際上就是“鬆調控”，一旦持續，極有可能導致大范圍政策放鬆，影響房價下降預期。其次，政策要具有連貫性，逐步做到相對穩定，適度微調，這樣才有利於市場平穩運行特別是下一時期市場的平穩運行，政府也不會那麼“忙碌”。再次，土地是平抑房地產市場的權重力量。一方面要抓緊進行財稅和土地供應制度改革，使地方政府的土地財政比例降低，進而和房價逐步脫鉤﹔另一方面要促進已出讓土地的合理開發利用，盡快形成有效供給，最終平抑房地產市場。最后，房價調控要多用市場手段。通過培育新的經濟增長點，用市場手段將社會資金吸引到國家長期發展需要的領域。不僅有利於房地產市場緩慢降溫，防止出現一下子控死的局面，而且，也可以利用大量社會資金，打造出新的產業，使更多的小微企業跟著大的新興產業發展，從而讓整個市場都充滿活力。

2．整頓和規范房地產市場秩序

一是對房地產開發建設實施全過程監管。對不符合規劃控制要求，尤其是套型結構超過規定的項目，不發規劃許可証、施工設計文件審查合格証明、施工許可証和商品房預售許可証。同時，對部分開發商在項目批准后違反規劃許可、施工許可條件，擅自突破規劃確定的建筑容積率等指標，增加層數、建筑面積，或放緩項目開發進度，謀取超額收益等行為，將依法予以嚴懲。二是開展房地產交易環節專項整治工作。重點從加強商品房銷售管理、房地產廣告發布管理、交易展銷會管理、商品房銷售合同管理、房地產經紀管理等方面入手，開展集中專項整治行動，依法嚴肅查處虛假宣傳、合同欺詐、內部認購、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為。三是嚴格執行《房地產經紀管理辦法》，規范房地產經紀行為，消除房產中介吃差價、分割房屋出租、挪用客戶資金各種房地產中介亂象。

3．大力培育和發展住房租賃市場

住房租賃市場是相對平穩的，並能對住房買賣市場起著“泄洪”作用。發達國家和地區的住房私有率一般在50%-70%之間，住房租賃市場活躍，許多人是通過承租解決住房問題的。我們要鼓勵租賃需求，引導居民通過承租解決住房問題。著力培育住房租賃市場，需要制定租賃住房發展規劃和相關政策﹔積極引導開發企業，變單一的銷售方式為租售並舉的經營方式﹔降低住房租賃綜合稅負水平﹔完善住房租賃市場的規章制度﹔規范房地產經紀行為。如果住房租賃市場能夠健康穩定發展，必將對解決住房難問題、抑制房價高漲起到有效緩解作用。

進一步鞏固調控成果，促進房價合理回歸，離不開保障房的順利推進和相關配套政策的完善。2011年，保障性安居工程建設大力推進，中央財政安排相關資金1713億元，是2010年的2.2倍，全年城鎮保障性住房基本建成432萬套，新開工建設1043萬套。規模之大、任務之重，史無前例。保障房建設不僅是落實老百姓安居工程的有效途徑,也是促進房價合理回歸、抑制投機的重要手段。

（選自發展和改革藍皮書·中國經濟發展和體制改革報告No.5《以民為本：中國全面建設小康社會10年（2002-2012）》）