二、房地產市場調控的得失

在住房制度改革和土地使用制度改革的推動下，房地產市場從無到有，規模從小到大，交易從不活躍到活躍，市場力量從弱到強，在傳遞房地產供求信息、配置房地產資源等方面發揮著積極的作用。通過房地產市場，以住宅為主的房地產業得以快速發展，並帶動了多個行業的發展，成為了國民經濟的支柱產業。1998-2009年，房地產開發投資對經濟增長的貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點。在經濟危機爆發后最為關鍵的2009年，房地產業對經濟增長的貢獻率達到19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點。

在房地產市場上，人們可以依靠自己的經濟實力，根據離自己工作地點或者子女就學地點等的遠近，購買或者承租住房，不再在住房問題上受制於工作單位，身心得到了解放。城鎮居民的住房水平明顯提高了，人均住房建筑面積從1978年的6.7m2（居住面積3.6m2）提高到了2007年約28m2，住房的質量和居住環境有較大提高和改善，城鎮居民的自有住房擁有率至2008年已達87.8%。

1．我國房地產市場調控的經驗

一是在結構調整中管理好供給和需求。2003年、2004年政策調控主要從供給著手，控制土地供應總量、抑制房地產開發規模。2005年、2006年政策調控從供給、需求雙向調控，一方面改善供應結構，限制高檔住房開發，增加普通商品房供應，另一方面通過稅收政策、外資限炒令等措施遏制投資、投機性需求，密集的調控政策雖然使當年的房價增長率放緩，但並未給快速上漲的樓市以實質性的遏制。從國辦發〔2010〕4號文和國發〔2010〕10號文開始到各地區各部門的調控政策，都強調增加普通商品住房有效供給和加快推進保障性安居工程建設，同時強調抑制投資投機性購房需求，而且兩者並重，比以往隻重視調節一個方面更加科學有效。更為關鍵的是調控政策更加注重調節結構：需求方面，既堅決遏制投資投機性購房需求，又保護合理的基本居住需求，如差別信貸政策緊縮的就是二套及以上住房﹔供給方面，既堅決控制高檔住房的建設，又大力推進保障性安居工程等中低收入家庭急需的住房建設，如土地政策在保障“三類住房”供地70%的同時，查處違法囤地炒地行為。

二是堅定調控決心，力度不斷加強。2009年底政府密集出台土地、稅收、信貸等一系列房地產宏觀調控政策，全面加強樓市調控力度，一輪更為嚴厲的房產調控由此打開。為了遏制房價的非理性上漲，2010年伊始，房產調控就拉開帷幕。1月10日，《國務院辦公廳關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》公布，為今年的房地產市場定下了基調：遏制房價過快上漲。2010年樓市調控政策中，“限制”成為主基調。4月17日的新國十條、9月29日的新國五條、11月15日外管局《關於進一步規范境外機構和個人購房通知》都在表達限制的聲音：限制貸款、限制購房、限制外國人。2011年，房地產調控仍將繼續加碼。繼1月份《國務院關於進一步做好房地產市場調控工作的通知》面世后，各級政府部門紛紛出台“限購令”，調控力度空前，樓市交易急轉而下。同時，上海、重慶試點房產稅，為全國范圍內推行埋下伏筆。

三是調控政策兼顧當前和長遠。十余年的發展和調控歷程証明，中國房地產市場存在的問題十分復雜，有歷史原因也有時代特點，非一朝一夕可以徹底改變。因此，2010年以來的調控在解決當前突出問題的同時，更加強調了長遠的制度建設，力爭通過構建根本的制度框架解決房地產市場問題。例如，既實行差別化信貸政策，又開始著手完善個人住房信息系統，為將來的住房市場發展和管理提供信息基礎﹔既開展住房市場的監督檢查，又推進房產稅試點改革，將住房問題放在稅制改革的大背景下統籌考慮。

四是調控手段豐富多樣，開始引入行政手段。2010年以來，中國出台了一系列房地產調控措施，將政策由此前的支持轉向抑制投機，遏制房價過快上漲，其中包括土地、金融、稅收等多種調控手段。2010年的房地產市場調控不僅運用了差別信貸政策、財稅政策等經濟手段，也運用了法律手段，如推出《商品房屋租賃管理辦法》、《房地產經紀管理辦法》等帶有法規性質的部門規章。2011年1月28日，上海和重慶正式實施房產稅，深圳宣布成為第三個房產稅試點城市。此外，住房改革10余年來，房地產市場調控還首次引入問責和限購等行政手段。各種手段的綜合運用，促進了房地產市場向健康、理性回歸。

五是保障房調控政策的實施。鑒於保障房建設對經濟的拉動作用以及市場需求，我國政府愈發關注保障性住房建設。2006年開始政府政策開始關注城鎮廉租房以及中低收入者住房困難，直到2009年12月14日國務院會議的“國四條”，加大保障房建設這一思路真正確定，並在隨后出的調控文件中不斷強化。2010年年初的“國十一條”中明確提出要增加保障性住房和普通商品住房有效供給，4月份國務院會議和“新國十條”，再次明確提出加快保障性安居工程建設，保障房建設逐漸從幕后走到了調控前台。2010年我國出台財政、稅收等優惠政策大力促進廉租房、經濟適用房和公共租賃房建設。2011年大規模實施保障性安居工程，保質保量完成開工建設1000萬套的任務，努力改善群眾住房條件。