2．我國房地產市場調控有待完善之處

中國房地產市場快速發展的過程中存在的突出問題包括：部分城市房價上漲過、漲幅過大、住房保障制度建設明顯滯后以及房地產市場頻繁大幅波動。

（1）住房保障制度建設相對滯后

1998年，中國終結福利分房，進行住房市場化改革，同時設立保障性住房體系。1998-2006年，保障房建設曾一度和商品房齊頭並進，但在城市化進程中，資本向城市高度集中，土地價格飛漲，地方政府日益依賴土地財政，轉而傾力開發商品房，保障房建設嚴重滯后。2007年之后，城市化進程加快，房價高企，社會矛盾深化﹔中央調控商品房價格，加大保障房建設。2010年我國開始建立公共租賃住房制度。2011年我國政府提出“十二五”期間我們建設保障性住房和各類棚戶區改造住房3600萬套，到“十二五”期末，保障性住房覆蓋面要達到20%左右。據REICO報告：2010年全年保障性住房完成投資約8400億元，拉動房地產開發投資增幅增加約5個百分點，即在2010年房地產開發投資33%的增長幅度中，保障性住房完成投資增幅為5%，商品房完成投資增幅為28%。

（2）地方政府過於依賴土地收益

在現行體制下，由土地產生的資產性收入和大部分稅費主要歸地方所有，造成地方政府高度依賴土地收益。例如，2005年，全國土地出讓金總價款高達5505億元，佔同期地方本級財政收入15092億元的1/3還強，土地收益在一些地區已成為典型的“第二財政”。2010年，全國70個大中城市土地交易價格同比漲幅保持高位，前3季度同比上漲21.5%。據國土資源部1月7日公布數據：2010年全國土地出讓成交總價款達2.9萬億元，較前一年增加71%。（北京1628億元, 上海1513億元，大連1157億元）。2010年全國土地出讓收入預計佔地方本級財政收入的71%，比上一年增加22 . 2個百分點。土地財政比重持續上升，地方政府是最大的受益方。在這種利益驅使下，一些城市政府早期盡量多賣地，甚至被戲稱為吃掉了子孫飯﹔后來盡量少供地，或明或暗地支持甚至助推房價上漲，抬高地價。這也是造成房地產市場不穩定發展的一個因素。

（3）市場基礎性作用未充分發揮

在后期的改革和發展中，體制、機制上的設計和建設較少，操作層面上的政策措施較多，沒有注重發揮市場的基礎性作用。例如，目前的房地產市場中土地使用權出讓市場是龍頭，但這個市場不是真正意義上的市場，特別是實行土地收購儲備制度以來，政府完全壟斷了土地供應，使土地供應不能隨著商品房供求和價格的變化作出適時、適當的調整，甚至加劇了房地產市場的不穩定。近年來即使根據有關情況制定了土地供應計劃，但往往執行不到位。再如，在住房建設方面，根據人多地少、資源短缺的基本國情，限制建設大戶型住房，倡導建設節能省地型住宅，建立科學、合理的住房建設模式和消費模式，這些無疑都是正確的。但由於沒有採取經濟手段去引導居民自覺自願地購買這種住房，再去引導房地產開發商自覺自願地建設這種住房，僅採取行政手段進行強制性規定，效果不大，甚至事與願違。

（4）對房地產市場特點考慮不夠

第一，調控行為短期化。自2003年央行121號文件發布以來，8年來國務院及有關部委對房地產調控共頒發了40余個全國性文件，但是多以“通知”、“意見”形式下發，包括2011年出台的“限購令”，基本上沒有上升到法律和法規層面，說明至今對房地產調控總的路數仍然是邊看邊調，具有較大的臨時應對性質。第二，調控政策“一刀切”化。由於房地產的不可移動性，房地產市場是地區性市場。加上中國幅員遼闊，地區之間的經濟發展水平、房地產市場發育程度、干部素質、老百姓思想覺悟等差異很大。但某些房地產市場調控政策措施對各地情況和房地產市場發展階段考慮不夠，缺乏區別對待、分類指導，往往採取“一刀切”。第三，調控政策變化快。房地產開發建設周期較長，房地產市場對調控政策措施的反應速度較慢，或者說，房地產市場調控政策措施需要經過一段較長時間才能出效果。但某些政策措施急於求成，恨不得立竿見影。例如，2010年12月中央經濟工作會議公報指出“逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系”，對房地產市場首次提出了雙軌制，但是還沒有看到如何培育這兩個體系，兩個月后就鋪開對商品房全國性的限購，這可能和2011年1月份房價上漲過快有關。所以，對於房地產市場很難預料，某個臨時性事件發生也會促使重要決策出台。又如，2010年3月“兩會”剛剛結束，北京央企便爭拿地塊、爭當“地王”，隨后國資委強令78家央企退出房地產。這使政策執行者難以理解政策制定者的真實意圖，或者根據自己的需要來解讀，從而難以很好地貫徹落實。

（5）房地產財富和收入上的差距未受重視

房地產是一種價值很大的財產。過去人們佔用的房地產的面積、位置、新舊等差異較大。但在住房制度改革和土地使用制度改革中，都較少考慮縮小這種差距。通過改革，房地產價值顯化並可以通過轉讓、租賃等取得收益后，擴大了人們之間的財富和收入差距。例如，在舊的住房制度下，雖然居民對住房沒有所有權，但卻存在著佔用上的較大差距。住房制度改革沒有打破這種住房佔用上有較大差距的格局，而是在舊的有較大差距的基礎上，將住房以大大低於市場價並且不考慮位置好壞的價格出售給現住戶，導致他們之間所獲得的住房在價值上存在著很大差距。住房分配貨幣化，像以前依靠所在單位來解決住房一樣，仍然依靠所在單位來解決住房補貼所需的資金。這樣，有的人雖然在政策上可以得到住房補貼，而實際上可能得不到。按照現行住房補貼資金解決渠道，那些有錢建房、買房的單位，也有錢發住房補貼﹔那些無錢建房、買房的單位，難以發住房補貼。因此，對於過去至今許多無房、缺房的人來說，住房補貼就像畫餅充飢。

當前房地產市場發展中還有許多具體問題，例如，房地產價格特別是住房價格上漲過快，房地產交易行為不夠規范，房地產市場服務體系尚不健全，房地產市場規則尚不完善等等。