二、中国房地产泡沫已处在破裂的前夜，已经陷入全体非理性困境之中
就像世界科学家无法预测地震一样，经济学家对于房地产泡沫破裂和股票市场崩盘也难很进行预测。其深层的原因是，房地产市场在其泡沫破裂最后的阶段，往往会陷入一种群体非理性之中。在这个阶段，房地产泡沫带来虚假繁荣，会形成对整个社会财富的捆绑，使陷入这场财富赌博游戏中的所有人，无论是出于人类贪欲的本性，还是对既得利益的保护，都会陷入不相信“狼来了”的陷阱中。而历史一次又一次的残酷事实证明，当人们不相信“狼来了”之时，恰恰是狼真的就来了。2010年，社会对房地产泡沫存在恐惧心理，但仍然有“狼来了”的强烈意识，但是到2013年，从主流理论到政府、从刚性需求的购房人到有投资需求的人，都认为前几年“狼来了”是个谎言。无论当下社会是否相信狼真的来了，以下几个方面事实是值得我们注意的。
一是被投机捆绑的刚性需求力正在耗尽。目前最具有争议的是城镇住宅空置率，有的学者认为，“中国有6800万套空置住房，中国住房市场的现状是总量已经过剩”,[1]有的则认为，全国空置房仅1100万套，仍处于合理区间。[2]如果说空置率是一个无法核定数据，那么争议比较小的中国住房自有率的数据则可以从另一面说明中国住房供给总量现状。目前农村住房自有率为98%，城市居民住房自有率为85%，其中，15%的居民有两套住房，5%的居民有3-5套住房，此外还有在建的住房。按照这个数据，目前中国的住房总量可以百分之百满足家庭需要。一些学者把中国房地产市场最大刚性需求指向未来变成城市市民的3亿农民。这也是主流理论主张推动中国城镇化发展的动力所在。且不说，3亿农民工是否都有意愿和能力进城，仅从城市的高房价看，这纯属于对农民不负责任的忽悠。城市房价已经使城市白领阶层望而生畏。
二是作为房地产最重要推手的政府已经陷入债务困境之中，房地产这个最大推动力将会大幅度衰减。2013年12月审计署发布了全国政府性债务审计结果。公告显示，截至2012 年底，承诺以土地出让收入偿还的债务余额为34865.24 亿元，占省市县三级政府负有偿还责任债务余额93642.66 亿元的37.23%。地方政府之所以有抑制不住的负债投资的冲动，有两大原因：一是外部因素，即缺乏刚性约束的金融融资体制和政府负债的管理体制。二是内部原因，房地产催发形成的土地财政收益驱动。在许多地方依靠土地出让金收入要占预算外收入的60%以上。从2003年到2012年，土地转让金与地方本级财政收入的比例平均为50%。土地成为名副其实的“第二财政”。政府不仅是房地产市场最大推手，而且也是房地产最大的收益者。全国工商联曾有统计调查显示，整个房价当中有61%是被政府拿走了，其中包括地价与极高的税费。根据官方数据粗略估计，2012年政府和银行从房地产获得收入47917亿元，占全年房地产业销售额6.4万亿元的75%。一方面是政府高额负债，另一方面供政府可卖的土地资源越来越稀缺。政府作为房地产最大的推动力，一旦退出，房地产市场一定会骤然降温。
三是支撑房地产市场的民间投资处在饱和状态，地产对中国居民财富抽吸的黑洞效应，已经到了无财富可吸的地步。
目前卷入中国房地产这场游戏的不仅仅是地方政府、房地产商和银行，还有一个庞大的居民群体。中国几千年传统的农耕文化，使中国居民对土地和房产具有西方发达国家所没有的偏好和需求。中国农民打工挣到第一笔钱，首选的投资是在农村盖房子。在城市也是如此，无论是刚毕业的大学生，还是是刚到城市工作的人，都认为在一个城市工作必须有自己的住房。因此，基本上是举父母和亲戚的所有财力来实现这个目标。中国传统文化所决定的居民对购房的偏好，给中国房地产市场发展提供了动力。据有关统计表明，西方发达国家自有住房率比较低，最低的只有30%多，多数在40%-60%之间，超过60%的主要有英国和美国，分别为67%和64%。而目前中国自有住房率城市居民为88%，农村居民为100%。
显然，在中国国民财富中，房地产占据的比例很高。在中国富人的财富结构中，房产占总资产的70%。虽然对中下层居民的财富结构没有统计，按照逻辑，房地产占中下层居民财富比例应更高，不是更低。这意味着房地产泡沫一旦破裂，将会使城市80%以上居民的财富严重缩水。由于大量中下层居民是在房价出现高位后购买的，往往是负债买房，将会使大批中产阶层的生活入不敷出，其中包括被城市化的农民。
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