原题：城镇化中住房制度的理论分析框架和相关政策建议
　　　

以下我们结合地权、房权和税收三维模型，分别针对不同市场类型（商品房市场和保障房市场）和住房类型（商品房、租赁房、经济适用房含两限房、廉租房），希望可以提出有效的住房制度解决方案。

1．商品房

（1）定位

商品房对应的应该是最高收入，中高收入，以及少部分的中等收入家庭。目前中国城镇家庭户均住房套数接近1，但是由于最高收入家庭通常拥有多套住房，与此同时，保障房体系不完善，大部分家庭（不论是否具有支付能力）都瞄准了商品房市场。这种结构上的错配一方面使得商品房市场过度发展，另一方面又突显了商品房供不应求。

商品房应该属于“全额土地出让金+全产权+低／中／高税收”的组合。

目前我国经营性用地采用招拍挂出让方式，开发商拍地时向地方政府支付土地出让金，使用权通常分为70年和40年两种；税收主要集中在交易环节，而在持有环节较少且税率低。先不论给房产权设定一定年限的合理性，毕竟其对供需基本没有影响；而土地政策涉及地方政府财政问题，因此一时间也难以做出较大的变革。那么，唯有从税收角度改变政策。

（2）税收的必要性

与别国比较，中国住房的交易成本处于中等水平，但是持有成本处于最低水平。正是因为如此，最高收入人群拥有多套住房，并且还在房价下降时继续买入，而一些中高收入和中等收入家庭却无法拥有自己的住房（中低收入以下的家庭的住房问题应该通过保障房体系解决，不在这里考虑）。这种结构上的错配使得大部分房子空置，极大的浪费了社会资源。与其直接调控房价，不如使用税收工具调控供需。物业税的征收可以实现房地产资源的优化配置、为地方政府的财政收入提供稳定长期的来源，同时可以增加房地产投机成本，起到抑制房价的作用。长期来看，征收物业税是大势所趋。

（3）政策建议：使用物业税调节商品房供需结构
　　　征收条件：产权界定明晰，税率税基合理，违规惩戒有力。首先，在开征物业税之前要理顺所有权的关系。对集体所有的农基地，小产权房等要明确产权关系，对家庭拥有房产的数量和价值都要有系统的统计，为征税做好法律基础。其次，在制度制定方面，建立物业评估系统，对税率的制定要考虑居民的支付能力和地方政府的财政需求，同时，地方财政要公开透明化，建立更直接的纳税人监督机制。再次，在实际操作过程中，要建立高效率的收税平台，要完善法律制度督促纳税行为。任何一方面都是一个复杂的过程，需要反复讨论和验证，因此先采用试点，再全国推广更为实际。

征收范围：自住房可以享受一定的优惠，以区别拥有多套物业的情况。例如：对首次购房者购房税费相应减少，免物业税；对两套住房以内的家庭免物业税；对两套住房以上的家庭采用累进税率，根据拥有住房套数的增加相应提高税率；对于别墅等特别高档的住宅，可以按照国际上的普遍做法，征收高于2.5％的税率。各省市可以根据自身的实际情况确定不同的税率及其累进方式，以体现区域差别性。