2．租赁房

（1）定位

租赁房对应的应该是最高收入和中高收入家庭（供给方），以及中等收入和中低收入家庭（需求方）。最高收入和部分中高收入家庭可能拥有多套房，可以成为这个市场的供给方；而部分中等收入和中低家庭可能还未买房，或者本身可能已经有房，但是因为工作或者学习等地点距离居住地太远，因此需要在再租一套房，从而成为这个市场的需求方，这种需求可能是短暂的，也可能是长期的。

租赁房对于供给方而言，应该属于“全额土地出让金+全产权+低税收”的组合；而对于需求方来说，应该属于“无土地出让金+无产权+零税收”的组合。目前我国商品房租赁市场的不规范主要体现在三个方面：一是租金的税率太高。如果出租房的业主进入一个规范的租赁市场，就要为租金收入支付20%所得税，考虑到业主还需要支付中介费、物业费、暖气费等，同时还要承受租户对房屋保护不够而带来的加速折旧，考虑这些之后的租金收入就显得过于微薄；二是对出租者的保护不够。例如擅自改变房屋用途，把别墅改成集体宿舍等等，从而导致了很多业主宁愿房子空置，也不愿进入租赁市场。三是对租户的保护也不够。合同通常比较短期，到期后出租者可以任意提升租金或者终止合同，这样租户就需要再次花时间找房子，成本提高，因此，大多数人都倾向于买房而不是租房。

（2）必要性

由于最近几年我国商品房市场发展过快，房价大幅上涨，不少高收入人群将买房作为一种投资的途径，追求的是房价上涨带来的资本升值，但是也导致很多房屋空置，形成了很大的资源浪费。规范租赁市场，积极促进租赁市场的发展，可以更好地运用存量房产，提高资源使用效率。

（3）政策建议：鼓励商品房租赁市场的发展

建议应该使用低税收或者补贴鼓励拥有多套房的业主进入租赁房市场，从而加大房屋的供给。国际经验来看，如法国，仅出租一套房屋的房主可以免税。如德国，拥有房屋两年以上的房主出租房屋时租金可以免税。大部分国家都允许房主从税赋中扣除各种费用，这些费用包括房屋折旧、贷款利息、房屋维修费、管理费及保险等。一个规范的租赁市场也可在一定程度上缓解中等收入和部分中高收入家庭的买房需求，对高房价也有一定的抑制作用。