原题：城镇化中住房制度的理论分析框架和相关政策建议

过去十几年来，房地产行业快速发展，对中国GDP的贡献不断增加，成为中国经济增长的支柱产业，与此同时，居民的人均居住面积也在扩大，但居民可支配收入上涨的速度远低于房价增速，房屋支付率在下降，买不起房仍是难题。目前的房地产市场面临两个方面的问题，一方面是住房市场自身面临的问题，另一方面则是住房市场与经济发展之间的矛盾。

我们认为目前的住房市场主要面临着五大问题：

商品房房价过高。房价上涨有多方面原因，包括经济增长周期因素、政策推动因素、货币因素、土地因素及供需等。此外，房子的金融属性在房地产市场发展过程中得到不断加强，逐渐成为居民一种保值增值的投资资产，从而更加推高了房价。

住房保障效率低下。目前我国保障性住房的供需缺口仍然较大。这主要是因为保障性住房难以像商品房一样给地方政府带来经济回报，在财政缺口的紧迫压力和高额土地收益的诱惑下，“民生”被让位于“经济”。

住房分配不平衡。由于较大的贫富差距，使得少数人占据了多数房，住房空置率高，也造成对社会资源的浪费。

住房向福利化倒退。福利房与商品房之间巨大价差正成为一种强力的刺激和驱动将已被房改政策封存多年的福利分房冲动重新唤起。近几年，一些部委、央企甚至于高校进行带有福利性质的分房和建房，引起了广泛的社会讨论。

住房消费过于超前。主要体现在两个方面：（1）首次购房年龄偏低。链家地产市场研究中心与光大银行2010年合作完成的一份报告显示，北京首套房贷者的平均年龄只有27岁，而在英国为37岁，在德国和日本为42岁。反映在房价不断攀高背景下，大多数人存在购房恐慌心理，购房需求提前释放。（2）商品房单套面积较大，国内的住房面积通常都能达到90—120平方米，面积过大，远超日本、韩国和我国台湾地区的水平。

（二）住房市场与社会发展之间的矛盾

除了住房市场自身的问题之外，住房与社会发展之间的矛盾也是目前面临的难题：

首先，地方政府房价调控目标与社会预期存在较大落差。2011年间600多个城市出台了房价调控目标，但绝大多数市政府将房价控制目标设定为增幅不高于或低于GDP增幅与人均可支配收入增幅，被称为涨价目标或者涨价标准，这些调控目标与社会预期存在较大落差。

其次，调控对自住性住房需求存在一定的积压效应。目前首套房贷款首付比例、贷款利率和公积金贷款购房的利率仍高于2008—2011年的利率水平，这使得首套房信贷门槛提高，购房成本增加，负担、压力增大，抵消了消费者因房价增幅回落可获得的受益空间，使首套购房者难以分享房地产市场调控的成果。

第三，保障性住房融资与管理机制不健全。目前我国保障性住房建设尚未形成一套完备的金融支持政策体系。保障性住房建设融资渠道不畅，特别是出租型保障性住房，资金投入大、利润少且回收期长，甚至无利润或负利润，又缺乏相应的担保和保险政策，没有明确的风险补偿机制和激励机制。

作者单位：中国国际金融有限公司研究部

（来源：中国发展观察）

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