突破自有自用原则农地就守不住

陈锡文说，保障土地权益人的权利是必须的，但是任何土地权益人权利的实现只能是用途管制之内，这条也是非常重要的。土地权益人的权利和政府对土地用途的管制这两者的平衡，客观上是私权和公权之间的平衡，它又需要一个非常重要的条件，就是规划必须是科学的合理的公开的透明的，应当广泛征求社会的意见。

土地制度中讨论比较多的第二个问题是关于土地的征收。按照现行法律规定，农民土地使用权没有了，房屋没有了，工作也没有了，现在种在地里的青苗也长不成农产品了，这些损失都在里面，给的补偿最高限额是这块土地被征收之前三年平均年产的30倍。按照现在的法律最多补这么多，所以大部分农民人均能补两三万元就差不多了。这很难保证他生活水平不下降，长远生计有保障。于是很多人批评这是侵犯农民权利，批评政府就是为了搞土地财政，并要求改革征地制度，最后提出来能不能让农民的土地直接进入建设市场。

这方面的讨论必须联系到土地的用途管制问题。即使实现了将来某些土地可以不向农民征收，也并不是说农民自己想把土地进入市场就可以进入市场，进入建设用地市场必须符合规划，不符合规划就不行。这种做法不是对农民所有权以及对农村集体所有权的歧视，这是用途管制，在全世界都是一样的。所以即使是有朝一日实现土地不通过政府征收，由农民直接进入市场和开发商交易，绝大部分农民也进不来这个市场，因为规划不允许。

有些国家在城镇化建设中对私有的土地并不征收，但是它有一个阶段性的问题。到什么阶段可以这样？一般来说现在已经实现了工业化城镇化的国家，基本形成了这种格局。比如说城镇化率到了75%甚至更高的地方，城市基本上定形了。这个时候征用土地的用途非常明确，性质明确反过来又可以决定征还是不征，公益性的用地政府要征收，非公益性的用地可以不收。进入到这个阶段，这些国家的城市建设完全可以做到征收也好不征收也好，价格都由市场来决定。

发展中国家城镇化处在初始阶段，或者推进阶段，和已经成熟的发达国家有很大的区别。有大量农村人口进城，城镇是成倍扩张的。大规模城市化建设当中离不开区片的综合规划，这就要大面积征收土地，于是一定要形成一个对农民土地征收的综合区片价格，否则是没有办法补偿的。但是要有一个底线，价格要跟市场价差不多，要让农民生活水平不下降，长远生计有保障。甚至一定程度上让农村土地被征收为城市建设用地的过程成为一个富裕农民的过程。台湾的相关法律就明确规定，区片征收农民的土地，农民获得的补偿不能低于这个地价增值之后的40%。韩国比规定的还要略高一点，40%-50%。所以中国的征地补偿制度要改，从现在这个阶段就去改。

改革征地制度同时还必须改革用地制度，如果老是以超低价格提供工业企业用地，培育不出来好的企业来。企业再活不下去，因为地价在升，于是工业企业一个个拼命压低价格要土地，规模越大越好。如果将来城市发展了，要调整规划了，这地就值钱了。陈锡文介绍说，他到上海调查，上海全市级的工业园区里面，企业的平均存活期是8年半，批给它的工业用地年限是40年，所以一些企业尽管活不下去了，但由于地是它的，想把它的地再拿回来代价就会很高。因此提供超低价格的工业用地，对于工业的转型非常不利。

第三点是农村集体建设用地，这也是现在讨论的一大话题。所有的城镇没有一个地方不在喊给我的建设用地指标不够，于是都把眼光转向了农村集体用地，各种各样的办法都有。拿了农民的集体建设用地来发展城镇，这件事到底可为不可为，这里涉及到很大的问题。农村集体建设用地它是一个法定概念，内涵是经过批准的农民和农村集体经济，利用自己所有的土地建设自己使用的建筑。要件有两个，土地是自由的，建筑是自用的。现在很多人在谈农民集体建设用地流转，这个概念很含糊，但主要意思是要给别人用。这样，自有自用的概念就打破了，那么农村集体用地本身就不存在。指标不够肯定是个事，怎么去解决，一方面是该改法律的改法律，但是最后如果大家研究讨论从社会角度认为这个法律是不能改的，那么就一定要纠正行为。

现在出的问题恰恰出在这里，以改革试验的名义，让违法的现象长时间大面积存在。农村集体建设用地跟国有的概念不一样，农民的集体，你的集体和我的集体不是一个集体，你只能占用你自己的集体用地，不能占用到我这来。现在要把它开放给社会用，问题就大了。

如果说自有自用的概念打破，那么谁都可以用农村集体建设用地指标，再以后农民还可不可以在自有土地上建自用建筑呢？如果允许它以后还是可以，等于把前门打开后门也打开，这头批地那头就可以流出去盖房子。原来自有自用的农村集体建设用地，现在变成不是本集体经济组织，别的人也可以用了，那么就可以申请到农村买地盖房，直接买农民住宅。这件事情对农民和政府是两全其美。对政府来说额外得到了建设用地指标，对农民来说这个地只能本村卖，本来不值钱，现在能够卖给外村人，一个指标就值十几万几十万，于是如火如荼。但是要知道，在农村搞建筑坚持自有自用的原则是非常重要的，一旦突破这个原则，农地是守不住的。为什么说小产权房不合法，讲的也是这个。