2014年1月中旬以來人民幣對美元的匯率連續下跌，累計相對貶值幅度達到0．4％。於是，各種猜測與言論滿天飛。對房地產市場，有人認為，人民幣貶值，資本外流，房地產市場要“崩盤”，房地產市場前景悲觀。新聞報道也配合渲染杭州等城市房價的大幅降價“拋售”，業主打砸售樓處等事件。那麼，如何認清人民幣匯率近期貶值的原因，又該如何厘清匯率與房價之間的關系？
近期到底是人民幣貶值還是美元走強？近期人民幣對美元匯率的走弱，就雙方因素看，美國方面支持美元走強的因素更主要一些。
兩種貨幣之間的比價變化總有一種貨幣的原因佔主導。自2005年7月匯率改革以來，人民幣對美元的比價總的趨勢是上升的，盡管在2009年也出現短暫性的快速下跌，但是，升值趨勢沒有改變。到2013年12月31日，人民幣對美元累計升值幅度已經達到35．9％，年平均升值率近4％，高於同期人民幣的利率平均水平。毫無疑問，在這段時間內，中美雙方的經濟狀況都支撐人民幣升值。
一種貨幣的持續升值，很重要的動力是穩健的經濟狀況，尤其是良好的國際收支狀況。中國自從加入世界貿易組織以來，對外貿易盈余持續擴大，經常賬戶連年順差，支撐人民幣升值的因素持續穩定。而美國方面，2005年下半年以后，房地產市場泡沫已經顯現，系統性風險積聚，最終在2007年初爆發金融危機，經濟快速下滑，美元兌主要貨幣都出現貶值。另外，為應對危機，美聯儲大幅度降低利率，採用的量化寬鬆政策，基准利率的絕對水平降至0．25％，定量購買系統重要性金融機構的壞資產，貨幣投放失去約束，依靠貨幣流動性托起經濟的政策結果是導致美元疲軟，對主要貨幣都出現貶值。在同一時期，中國經濟狀況在世界范圍內可以說是一枝獨秀，盡管也受到外部危機的影響，但“增長”與“平衡”兩大因素維持人民幣對外幣值堅挺。近期人民幣對美元匯率的走弱，就雙方因素看，美國方面支持美元走強的因素更主要一些。首先是量化寬鬆政策的退出和加息的可能性增加，其次是美國經濟的復蘇，資本市場的良好態勢，最后是美聯儲新主席上任，政策思路有所變化。所以說，近期人民幣匯率變化，與其說是人民幣貶值，不如說是美元在升值。
人民幣匯率變化取決於預期進入2014年，國內外對人民幣與美元的預期出現了變化，早在2013年上半年美聯儲就提出的量化寬鬆政策逐步退出，引導美元走強的預期。
無論是匯率還是房價，預期改變是最主要的推動力。匯率、利率、商品或資產價格的波動，都是市場普遍預期的一種反映，市場上有什麼樣的預期，交易者就有什麼樣的行為選擇。預期人民幣升值佔據了主導地位，產生出的行為選擇時買入人民幣，拋出或少持有美元。這樣的市場選擇結果是人民幣必然升值。那麼，預期又是怎樣形成的呢？是主權貨幣發行的中央銀行或貨幣當局“溝通”的結果。這種溝通，不是兩家之間的切磋，而是貨幣政策意圖的公眾告示，是權力部門與社會公眾的信息溝通。美聯儲的政策意圖需要向國會說明，也通過各種途徑告知公眾，提升政策透明度，以引導社會預期，達到理想的調控目標和效果。人民幣升值預期來自於國際社會的壓力誘致，主要發達國家施壓人民幣匯率，目的是要扭轉經常賬戶收支的不利局面，遏制中國的快速崛起。
國家之間的經濟競爭，匯率是有效的武器，1985年以來，日元升值導致的國內經濟衰退就是一個最為明顯的例証。2005年7月22日，人民幣在外部壓力下，走上了升值的通道。其實，在2007年前，人民幣匯率升值幅度並不大，但是，次貸危機爆發，加速了人民幣的升值。美元的寬鬆，站在開放的全球經濟下看，等同於貨幣匯率貶值的“以鄰為壑”的政策選擇。這種當時稱為沒有期限的貨幣放水政策，引導著國際資本的預期。美元泛濫自然就要貶值，那麼，升值的貨幣隻能是人民幣，因為中國當時的經濟、財政與國際收支都相對比較穩健。2009年之后又是歐元區的主權債務危機，主要貨幣之間匯率動蕩不定，中國經濟相對穩健，自然吸引了國際資本的關注與光顧，人民幣持續升值。
進入2014年，國內外對人民幣與美元的預期出現了變化，早在2013年上半年美聯儲就提出的量化寬鬆政策逐步退出，引導美元走強的預期。美國新聯儲主席耶倫的政策思想可能與其前任不同，新人物出現必然會帶給市場新的政策預期，對美國經濟前景信心增強。美國經濟緩慢復蘇可以從美國股市變化反映出來，道指已經恢復超越了金融危機前的水平，金融市場吸引力再度提升。而反觀中國經濟，下行壓力依舊存在、企業部門開工不足、財政收入增幅減緩、地方債務等問題增加了經濟增長的不確定性。顯然，內外部預期都不足以支持人民幣對美元的堅挺。但是，依據短期因素得出人民幣匯率開始貶值的結論是不成立的。人民幣匯率長期不具備大幅貶值的條件。
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