人民幣貶值與房價之間是什麼關系？中國房地產市場不可能因為匯率貶值而出現系統性危機，況且人民幣匯率在2014年持續貶值的可能性也不存在。
貨幣對內貶值與對外升值本來就是一種悖論。物價、房價走高與貨幣供應量有關系。由於人民幣升值預期，導致外部資金流入，中央銀行被迫購入外匯，投放基礎貨幣。這個機制是成立的，但是央行也通過公開市場對沖回籠外匯過快增長而增加流動性。從這個角度上講，外匯增加導致基礎貨幣投放增加，推高房價的邏輯是不成立的。某些熱錢流入后投資房地產的情況是存在的，但不是普遍現象，也不足以決定房價走勢。房價最主要的推力還是國內居民的需求，這種需求也是在預期的作用下形成的。預期無非是以房養老、以房入學、以房維持生活。另外，中國人的業主情節與房東的滿足感及效用體驗遠遠超越了 “房奴”的感受。這種房價預期也在悄悄發生著變化。
在新一屆政府“不鬆不緊”的貨幣政策總基調下，貨幣操作事實上是相對趨緊的，因為中國的銀行機構，習慣於恆久不變的業績持續增長思維，任務目標層層分解、分包的運營模式，加劇了總量並不顯著增長的貨幣配置的矛盾，在貨幣市場上出現了季末性“錢荒”。利率、債券、理財收益率等高企，反映出這種宏觀政策取向與微觀個體目標之間的沖突，由過去的“合成謬誤”變成了市場上的“分解謬誤”。既然利率也在升高，資金爭奪戰越來越激烈，各產業中，資本密集型產業受到的沖擊就是最直接和最劇烈的。房地產業正是這樣的行業。
相比較而言，中國的房價是高的，尤其是在人民幣匯率升值背景下，與美國比是高了。既然失衡了，就有矯正的需求，單就匯率角度而言，匯率貶值一定幅度，名義房價不變，比較價格就下跌了。如果中國房價在匯率調整中趨於平衡，國內投資客就減弱了去國外買房投資的傾向。這也是改變預期的很重要因素。從這個角度講，人民幣匯率即使下調一定幅度，對房價也不會產生“推牆”式力量。因為房價上漲的力量根本就不在匯率升值，根本的因素還是中國的特殊國情，是人、地、房三者之間的矛盾所致。中國的房價漲跌問題也不能一概而論，這麼大的國家，地區差異明顯，房價漲跌不一是很正常的，如果因某些城市房價下跌，就散布中國房地產市場“崩潰論”，顯得思考力不夠。一年前，溫州和鄂爾多斯房價已經跌了很多，而全國整體房價並沒有下跌。中國不會出現系統性的房地產危機問題，因為，決定房地產市場需求預期的基本的人口結構與數量、土地總量與結構，以及國民儲蓄水平等沒有明顯變化。為應對人口結構性矛盾推出的單獨兩孩政策、老齡化導致的高儲蓄率水平、有效耕地的政策要求、城市化進程的加快，等等，都是房地產市場需求持續的推動因素。中國房地產市場不可能因為匯率貶值而出現系統性危機，況且，人民幣匯率在2014年持續貶值的可能性是不存在的。
政策層面應該如何引導預期？在推進匯率市場化形成機制改革、推進資本項目自由兌換，人民幣國際化程度提升過程中，一個堅挺的貨幣匯率至關重要。
積極正向的預期對一國經濟社會的穩健與可持續發展至關重要。扭轉原有的模式與體制慣性，改變過去的習慣都需要一個過程。就人民幣匯率而言，幣值堅挺是來自國家強盛的經濟、具有國際擔當和影響力的大國地位。貨幣穩健有利於對外經濟貿易的穩定，也有利於開放金融市場的穩健運行。中國是一個負責任的大國，在國際事務中不謀求霸權，是維護國際社會公平與正義的重要力量。隨著國家地位的提升，其貨幣在國際經濟體系中的地位和影響也在提升。所以，長期看，人民幣不會持續貶值。短期看，預期會造成一定的貶值壓力，不過，這些預期都不足以影響人民幣的比值穩定的主基調。人民幣更不可能由此轉向持續的貶值。人民幣匯率隻能是在短期因素影響預期的作用下，有升有貶，總體向上。這是中國經濟發展前景決定的，除非發展不可持續。
對於中國的房地產市場，較高的房價需要一段時間消化，短期調整也是可能的，但這不是匯率變化所能主導的，匯率充其量是一個小因素，沒有必要擔心會造成系統性風險。房地產市場的階段性調整，有助於穩定預期，降低不必要的短期風險。所以，在推進匯率市場化形成機制改革、推進資本項目自由兌換，人民幣國際化程度提升過程中，一個堅挺的貨幣匯率至關重要。
（作者系中央財經大學金融學院教授）
 |
