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周天勇:厘清房地產稅改革的十個問題(下)

2014年01月23日10:51   來源:中國經濟時報

原標題:厘清房地產稅改革的十個問題(下)

原實際征稅性質的高土地出讓金部分逐年退稅

對於按照市價征收的住宅房產稅,以及對工商金融商業等地產,需要對地價構成進行動態梳理,分清和合理測算土地出讓價格構成:(1)所有權地價﹔(2)由於交通、位置等因素形成的級差地租﹔(3)實際是對農民過低價格收購部分的轉移﹔(4)拆遷、安置和整理等成本﹔(5)實際是向購房屋土地者征取稅收性質的部分。特別是高地價時買住宅和金融商業用房的自然人和法人,房產稅實行在設定的年限中,對構成(5)實行先征后退的體制,以避免雙重征稅。

對於工業用地出讓金,應當分類考慮,如果政府優惠,或者價格較低的,不考慮退稅﹔如果價格較高,沒有優惠,則應當考慮適當予以退稅。

方案選擇自由,不同征稅和交易辦法

對於目前合法的城鎮國有商品房,可以給業主設計兩種方案讓其選擇,一種是上述方案。另一種是,對於不選擇國有永續使用產權改革方案的城鎮居民:(1)征收住宅消費稅,比照永續使用權房產減半征收。(2)房屋在國家規定的使用年限中,有繼承權﹔到期,國家無償收回土地,地面建筑按照建筑造價由政府回購,繼承權消失。(3)由於這類房產土地國家沒有將永續使用權交易給業主,業主在房地產市場上抵押、出租、入股、出售等交易時,隻能有剩余的使用年限產權,不能有永續使用年限產權,其價值也按照剩余年限來評估。

非住宅房地產的永續產權和不動產稅

對目前40年—50年不等的非住宅用房地產,特別是工商金融房地產,都需要改革為法人永續使用產權制。經營性的房地產,各投資者按照股份擁有永續使用產權﹔各黨、政、軍、事業、社團等,永續使用權為組織和法人所有,其中非盈利基金會的,由基金投資人所有﹔無投資人的,其政府機構歸並、營地變化、事業和社團變更等時,除了清算負債所用,國家無償收回土地的永續使用權,但不包括建筑物價值,除非解體和變更后無主。

非住宅房地產 (不包括個人在家創業的住宅),因房地產的產出率不同,對工業、商業和金融地產,按市價1%、2%和3%的稅率征稅(世界大多數國家為2%—5%)區別征收。工商金融等地產,不得減免。黨、政、事業、社團等地產,房產稅按照市價的0.5%征收,都要先交納房地產稅,按照有關用房面積標准,包括教育、衛生等公益和半公益用地,即征即退或者即征即減﹔超標准面積的,由使用單位或者使用個人交納。

還應當以降低增值稅換取對非住宅不動產進行征稅,其中一部分實際是中央和省向市縣進行收入的結構性轉移。目前來看,增值稅稅率太高,一直是國內外詬病的問題,應當往下調兩個百分點,就2013年數據框算,影響中央收入2700億元左右,影響地方政府收入840億元左右。但是,從地方政府財政收入接替上看,僅城鎮工商金融房產就達100多億平方米,均價8000元,80萬億元資產平均征2%稅率,除去減免,約有1.4萬億元稅收。

農村城郊永續使用和繼承權及其減免性征稅

農村土地全部國有,但由村民自治組織和農民永續使用。一些有集體經濟和土地向外交易的,特別是城郊和靠近城郊的農村,實行土地股份合作制,每戶耕地、林地永續使用權入股,形成土地合作社,以防永續使用土地用途不同、價值不同,而形成集體內的兩極分化。對一些邊遠的山區等,集體經濟很難發展,也沒有用地商到農村購買或者租賃土地的,是否將農戶各自永續使用的耕地林地進行股份合作,則看農民的自願選擇。農村和城郊的集體林地、生態用地、村庄公共用地,以及村民自治組織、衛生和其他社會公共服務所用房地產,其永續使用權為村民自治組織所有,嚴格控制其范圍和面積,以防侵蝕農戶利益。這類土地和房產,不征收房產稅。如果村組織因人口遷移、村庄衰落等消失的,其公共的永續使用權土地,先選擇由遷移在外的原村民及其后代,形成土地股份管理公司管理﹔若無人管理,則由國家收回。農村和城郊,不論是農村村民合作社,還是農戶經營的耕地、林地、水面、農林物品飼養加工等建設用地用房等,也均不征收房地產稅。

農村和城郊原集體所有土地改革為國有土地,宅基地從長久使用改革為永續使用,並可以繼承,確權認証﹔而對村中非農業的經營性用地和用房,也是永續使用權,可以繼承。(1)對於農民自住的第一套房地,免收房地產稅﹔(2)兩套和兩套以上的農村居民房地,按照當地村郊市價,地處農村的,征收0.5%的房地產稅﹔城郊的,征收0.75%的房地產稅。如果交易給行政村以外的城鎮居民,對新業主進行消費性質和投資性質的區別征稅。而對於農村和城郊的非農業經營用地用房,分工商金融業,處於農村的,分別按市價的0.5%、1%和1.5%征稅﹔處於城郊的,分別按0.75%、1.25%和1.5%征稅。

對於農村不選擇土地和房宅新體制的,也可以保留原體制,虛設集體所有,由村組織代為管理永續產權。宅地不能發放永續使用權証,並隻能自己使用和繼承,不能交易。耕地林地等抵押、入股時,可以是長期產權,但業主去世時無繼承權益,使用權收回國有﹔在市場上交易時,也按照原業主存續時間交易,業主去世,則使用產權消失。


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(責編:萬鵬、謝磊)
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