地方財政可一次性穩定交替
從2010年—2012年國有土地使用權出讓收入看，分別為29398億元、33477億元、28886億元，平均30000億元左右。
目前，全國城鎮各類住宅面積達210億平方米左右，即使全部按照2012年全國城鎮居民可支配收入、房價收入比為6的水平，按照1％的消費性質房產稅率，征稅房屋價格水平應當為2947．8元每平方米，征稅總資產達61．9萬億元，城鎮房產稅總額為6190億元。當然，按照消費性質房產1％稅率及其階梯累進稅率分6年到位的方案，第一年隻能征到其中的1�6稅收，從動態看，可以每年增加。但是剛開征時，多套房較多，按照市價征收的投資性房產稅較多﹔持有成本增加，拋售多套房，所收的房產交易稅也較多。隨著多套房的減少和交易量的相對下降，雖然這方面的稅收相對增加放慢，甚至絕對量可能下降，然而消費性質住宅房產稅稅率（從1�6到1）是每年上調的，因此，從動態看，6年之間房地產稅及其交易稅仍然可以大體平衡。
城郊和農村超面積住房和二套宅基地等應當納稅，按照城鎮、城郊和農村法定面積內外不同的稅率征收，征稅額在2000億元—3000億元左右。
如果按照此方案進行征稅，全國房地產稅和國有土地收入總額是可觀的。因為土地出讓金中包括了征地拆遷補償等成本，除去此部分，完全能夠接替地方財政目前的土地出讓金部分，甚至有余。廢除土地出讓金與開征房地財產稅和交易稅之間，可以一次性平穩交替。
結語：選擇阻力和風險較小的改革方案
為什麼要進行上述的廢除土地出讓金，轉變為開征房地產稅的改革？一方面，是改變目前地方財政收入不合理的需要，是避免財富兩極分化的需要，是抑制投資性房產需求而平抑房價的需要，是克服地方政府賣地沖動的需要，是節約寶貴土地資源的需要。
另一方面，在改革中，（1）國家讓出了永續使用權，給了城鄉居民以真正意義上的財產權和繼承權，也給一部分居民保留了選擇年期使用產權而不進行改革的選擇自由權。（2）考慮了城鄉居民的承受能力，區分了消費性房產和投資性房產，居住房產按照擠出泡沫的房價征稅，對低收入人群實行減免。（3）消費性質房產稅，由於分6年逐步調到1％稅率，考慮了工資等收入增長與稅率逐步上調的聯動，防止突然一步到位，對城鄉居民其他生活消費方面的影響。（4）對於中產階層的投資性房產，包括工商金融地產，國家考慮價格因素，按世界各國較低稅率征收，並且不進行累進征收，對於高土地出讓金時的投資性住宅和非住宅房地產，進行適當退稅。（5）考慮企業開征房地產稅后的稅收負擔，降低兩個百分點的增值稅率，進行平衡。（6）對於農村和城郊住宅宅基地及生產性用房地產，農業性質的全面免除，非農業性質的進行減免﹔農村住宅，基本消費需求的，免征房產稅﹔兩套以上的，按市價減免征收。（7）中央政府讓一部分利，換取地方對企業的房地產征稅，完善地方房地產稅種。
這是可能一個考慮兼顧政府、城鄉居民和企業、高中低不同收入群體，以及中央和地方關系等各方利益，相互妥協，各自讓步利益，權益互換，並且阻力較小、風險較低和可控，可以平穩過渡的改革方案。
（作者單位：中共中央黨校國際戰略研究所）
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