三中全會前瞻：未來十年，我國三農將面臨的三大問題

改革農村土地制度，讓農地成為“不再沉睡的資產”

農村土地是農民的最大資產，但目前還是一個沉睡的資產。目前我國的農村土地制度還存在太多的問題，如何改革好中國的農村土地制度，讓土地這個最稀缺的資源發揮出最大效力，需要精心謀劃，以下幾個方面的改革是關鍵：

其一，征地制度該如何改？

目前我國實行的是城鄉隔離的兩套土地管理制度，城鎮化的土地必須被征走，政府壟斷了土地的一級開發，農民被排斥在土地增值收益之外。未來應該打破目前的壟斷征地政策，實現農村、城市土地“同地、同權、同利”，建立土地交易機制，使農民分享城市化中的土地增值收益，使進城農民獲得創業資本，隻有這樣才能可持續。

巴西城市化的教訓很慘烈。在政府主導下，大批農民轉移到城市，土地以低廉價格被出售給開發商，農民到城市后形成數量龐大的貧民窟，帶來嚴重的社會問題。

而我國的台灣等地，讓農民分享城市化中土地增值收益，不少農民因此成為百萬富翁，然后這些農民就有資本去創業去開發，不僅沒有貧民窟，而且帶來了農村的發展。

目前我國不少地區又在重走巴西的老路。如果土地制度不變，與土地相關的制度不改， 大多數進城農民的宅基地與承包地如果被變相低價出售了，農民到城鎮生活可能會變成一個大問題。誰來保証那些獲得中小城鎮戶籍的新居民的工作以及從農村轉向城市的培訓成本以及找工作的成本？

當然，如果有一個可交易的市場，讓農民通過賣出宅基地與承包地，除了獲得城市的戶籍、住房與社保外，還能夠有一筆資金從事小買賣，就可行了。

另外，我國目前還存在一個“農民上樓致貧”的現象，也就是講，農民來到了城市，住進樓房后，他的居住成本與原來在農村相比會大大增加，但由於沒有穩定的工作，還要交物業費、水電費等，其生活質量就下降了。

目前的征地壟斷帶來太大的社會問題，應該破除，實行同地地權同利，讓農村的集體建設用地也能夠真正入市。

除了非征不可的道路、學校等純粹公益性用地外，其他的非農建設農地都可以讓農民成為交易的主體，讓企業通過租地的形式向農民獲得，讓農民成為地主。大大壓縮目前的征地范圍，除了純公益性用途外，其他的應該由用地單位與農民協商解決。商業用地要按市場價由農民與開發商共同解決。“公共利益”應該有具體規定，可以採取列舉的方式。

農民直接成為土地交易主體，打破地方政府處於壟斷地位，一手低價拿地、一手高價賣地帶來的高房價問題。讓農民為進城農民建房是深圳過去快速從小漁村變成大都市的成功秘訣，這個秘訣也應該讓全國人民一起享用。

其二，農村建設土地能否實現同地同權直接入市？

目前我國數量龐大的農村集體建設用地普遍存在利用不合理、效率低下等問題。

由於各種嚴格的限制，農民的承包地、宅基地、住房不能作為資本流動，很難帶來財產性收入。但現實情況卻是農村集體建設用地隱性市場活躍，違法用地屢禁不止，用地流轉權利缺乏可靠保障，如何打破堅冰，讓工業化與城鎮化過程中農民也能夠真正受益，需要進一步改革。

農地直接入市的全國潛力如何？百萬億元農村建設用地入市將帶來多大的“農村沉睡資本”？

據重慶市市長黃奇帆測算，中國城市人口在城裡需要的建設性用地是人均100平方米。而農民在農村的建設性用地大概是人均250平方米。如果有1億農民進了城市，需要城市提供1萬平方公裡的土地，但農村建設用地大大節省出來了，所以18億畝耕地紅線不僅能夠守住，而且隨著城市化進程，耕地可以變成20億畝。

全國城鄉建設用地有20多萬平方公裡，至少可以承載二十幾億人，城鎮建設並不缺地，但目前的土地利用方式太粗放太浪費了。

以廣東為例，據廣東省國土資源廳統計，2006年廣東省農村建設用地使用權轉讓23200多畝、2100多宗，每宗10多畝，總價款20多億元人民幣，即每畝地價近100萬元人民幣。據廣東省調查，目前至少還有60多萬畝的農村集體建設用地閑置。

如何解決實際佔地２億多畝、價值100萬億元人民幣以上的農村建設用地使用權的流轉，建構全國統一的土地使用權體系，形成公開化的中國村鎮房市和構建中國房市的全流通格局，是一個令人無限想象的大問題。

“農村土地入市”須明確產權主體及權益分配機制，建立統一的產權交易市場。農村集體建設土地入市是未來的必然趨勢，但前提是須明確產權主體及權益分配機制，防止公權力侵佔。目前我國的農村土地普遍存在主體虛位、主體混亂問題，未來應該確權發証，明確農民的權益，在此基礎上建設產權交易市場，開啟農村沉睡的資本。

“農村土地入市”還需引入競爭機制。農村集體土地的上市，顯然不宜走政府拍賣的老路，必須以打破土地一級市場的壟斷為目標，並與政府土地拍賣形成分庭抗禮的競爭態勢，地價才有望不受操控。農村土地入市要想真正對抑制房價起效，顯然更需競爭機制的引入以及利益關系的重建。

農村集體建設用地流轉目前還受到諸多制約限制，如何建立起一個農村集體建設用地的自由流轉市場非常重要，隻有實現農村集體建設用地與城市國有建設用地“同地同價同權”要素市場平等化，才能真正流轉。未來應該允許農村集體宅基地使用權自由轉讓、抵押和出租，還應該允許農民住房的買賣、抵押和出租。

此外如何讓農民通過土地等不動產的抵押享受到平等的金融服務也需要政策突破，如何建立穩定的農地流轉機制也需要政策突破等。