然而，在這幾年的實際運行中，“以房養老”市場規模並不大，除少數金融機構開展外，大多機構僅僅在觀望。即使已經開展這項業務的銀行，也是申請者寥寥無幾。針對這樣的新業務，很多老人也是顧慮重重，不敢輕易把房產抵押出去。
市民1：我跟兒子住在一起，我的房子抵押給銀行，兒子住什麼房子呀，這個房子的事情。很復雜的。
市民2：我也有兒有女，他們說實在的話，還眼巴巴看著我的房子，我不能把這個房子抵押給銀行之后，我生活水平提高了，可以得到銀行利息了，等我百年之后，房子給銀行收走了，我的孩子不得罵我啊。
對於“以房養老”的金融模式，老人不信任，金融機構也不並放心。對銀行、保險公司來說，正向按揭貸款的風險是隨著時間的推移不斷減小，而“倒按揭”恰恰相反，時間越長風險越大。此外，如何確定“倒按揭”利率也是難題，貸款額少，老人不樂意﹔貸款期長，機構又可能吃虧。孟曉蘇進一步解釋。
孟曉蘇：保險機構第一個擔心，就是房價會下跌，抵押物會縮水，第二個擔心是說中國的土地使用權隻有70年，有的隻有40年或者50年，到時候政府會不會把土地收回了，第三個擔心，產權不清晰，老人去世后，子女再糾纏，不搬出去怎麼辦？
老百姓不太接受，金融機構不也不敢放手試水。“以房養老”這項在國外發展成熟的業務，為何在我國一些地方遭遇冷落？目前，在我國還處於探索階段的“以房養老”模式，會不會成為我國社保養老和“子女養老”之外的另一種養老方式？
清華大學就業與社會保障研究中心主任楊燕綏認為，在已試行“以房養老”的地方，之所以各方積極性不高，政府其實可以發揮更大的作用。
商業銀行面臨最大的風險就是不知道老年人活多久，如果當老人把房子產權讓出來之后，銀行要進行定價，然后再反過來支付養老金，如果定價的時候預期壽命假如是15年，但是老人最后活了30年，銀行一直在支付養老金，這個虧空誰來辦，這不是商業機構能做長期做的，這應該是一個准公共品，政府必須介入。
當前，中國老齡化問題日益突出，養老金不足的問題已經顯現，各種備受爭議的推遲退休方案屢屢放出風聲，也有緩解養老金不足壓力的考慮。而政府有關人士表示，“以房養老”的模式可以解決老年人養老金不足的問題，社科院社會政策研究中心副主任楊團認為，這樣的說法並不准確，養老金短缺，不能依靠“以房養老”來解決。
楊團：增加養老金很重要的是增加投資的問題，在美國特別明確的是由好多不同的投資公司在政府允許下管理養老金，而我們不是，我們的個人賬戶全部在政府手裡，政府把所有風險都攬在自己身上，你想要個人投資，你隻能拿養老金之外的錢，所以現在大多數中產，都不是僅僅依靠政府的養老金，都是自己想辦法，在做家庭投資，讓自己老年生活富裕一點。
“以房養老”涉及房地產、金融、保險、社保及行政管理多個領域，目前在我國還是新生事物，這一業務模式的成熟、完善，既需要各地的先行先試積累經驗，也需要從國家層面進行系統、細致的制度設計。楊團建議，“以房養老”政策實施前應該充分調研。（陳亮）
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