近年來，伴隨嚴厲的房地產調控政策出台，開征房產稅的呼聲很高。上海、重慶試點征收房產稅已有兩年，效果如何，仁者見仁。擴大試點范圍的傳聞時而披露於媒體，又隨即被否認。

房地產稅是調節社會再分配的重要工具，在一些發達國家的城市，房地產稅已經成為公共財政收入的重要支柱。從長遠來看，我國開征房產稅對於抑制收入上的兩極分化，協調各階層利益關系具有制度保障意義。在近期，對於提高直接稅比例，構建合理的稅制，優化房產資源配置具有迫切意義。開征房產稅有多種好處，是大勢所趨，在理論上無大爭議，政府也有足夠的增稅動力。

然而我國不具備開征房產稅所必要的大環境。房產稅是一種直接稅，我國擬征房產稅的核心問題是把不動產稅擴大到住房消費環節，這種社會再分配環節利益關系的調整要受到宏觀層面體制的強烈影響和制約。我國改革已進入攻堅階段，近年來雖有進展，但無大的突破。在國民收入分配領域，制度內初次分配上的平均主義依然是主要傾向，對制度外的非法收入則懲治不力，灰色收入更是缺少規范。沒有高層面的體制改革配套，在涉及億萬家庭的房產稅上單兵突進，除了轉移公眾對深層改革的關注視線外，當不會有實質性結果。例如我國建立官員個人財產全面申報制度涉及面遠較房產稅為小，但20多年過去至今不見出台希望即是証明。

而且我國目前不具備開征房產稅的前提條件。要把征收房產稅這件事辦好，避免產生新的社會不公，除了科學的規劃設計和細心組織以外，還必須具備以下三個前提條件。一是住房產權的確認。目前我國城鎮住房有公有房、私有房、商品房、房改房、拆遷安置房、危改房等多種類型，又經過復雜的歷史沿革和政策變遷，要公平、公正地將住房產權確定歸屬於具體家庭和個人非短期可為。二是科學的住房估值。住房個性化強，同地段的不同樓盤，同樓盤的不同樓層、戶型、朝向價格差異大。合理評估每一套住房價值要依賴於一支高素質的評估隊伍，而高素質評估隊伍建設非短期可達。三是房產稅與土地出讓金70年一次征收的銜接。我國城市土地屬於國有，住房用地出讓金70年一次性征收，為公共基礎設施籌集了建設資金，卻也推升了房價。我國是購房高價，居住便宜;發達國家是購房便宜，居住高價。這種不同的制度設置是不同的國情和不同的發展階段對影響變量賦與不同權重的結果，而沒有優劣和對錯之分。但在住房產權人一次性交納了70年的土地出讓金，房產稅是否又是一種重復征稅，不言而喻。

還需要指出的是，現階段不是我國開征房產稅的好時機。在我國快速的城市化進程中，各種類型的住房存量和增量都在劇烈變動，各種利益矛盾集中多發，深層的體制改革亟待整體推進。這種背景下對住房持有環節征稅，若面向普通存量住房，其征稅成本能否與預期收益相匹配令人懷疑;若面向高端住房，低稅率對於持有者無大影響，高稅率雖可抑制其國內購房，但促使其在外國購房，對於擴大內需則弊大於利;若面向多套住房，持有者將提升租金水平，把稅負轉嫁到租賃者身上;若面向增量住房，則要對土地出讓金制度進行根本性變革，而土地出讓金制度的變革，又要求對現階段地方公共財政結構和城市基礎設施建設體制作出一系列連鎖調整。由此推論，以征收房產稅控制國內房價上漲將會落空，以房產稅取代對土地財政的依賴更只是一種理想。在現階段，作為社會再分配重要杠杆的土地財政，既有寅吃卯糧的一面，又有卯事寅做的另一面，隻有當城市化基本實現之時，以較少公共基礎設施投資需求和大量房產存量為稅基的房產稅取代土地財政也就水到渠成。

(作者為中國社科院城市發展與環境研究所研究員)