2014年1月中旬以来人民币对美元的汇率连续下跌，累计相对贬值幅度达到0．4％。于是，各种猜测与言论满天飞。对房地产市场，有人认为，人民币贬值，资本外流，房地产市场要“崩盘”，房地产市场前景悲观。新闻报道也配合渲染杭州等城市房价的大幅降价“抛售”，业主打砸售楼处等事件。那么，如何认清人民币汇率近期贬值的原因，又该如何厘清汇率与房价之间的关系？
近期到底是人民币贬值还是美元走强？近期人民币对美元汇率的走弱，就双方因素看，美国方面支持美元走强的因素更主要一些。
两种货币之间的比价变化总有一种货币的原因占主导。自2005年7月汇率改革以来，人民币对美元的比价总的趋势是上升的，尽管在2009年也出现短暂性的快速下跌，但是，升值趋势没有改变。到2013年12月31日，人民币对美元累计升值幅度已经达到35．9％，年平均升值率近4％，高于同期人民币的利率平均水平。毫无疑问，在这段时间内，中美双方的经济状况都支撑人民币升值。
一种货币的持续升值，很重要的动力是稳健的经济状况，尤其是良好的国际收支状况。中国自从加入世界贸易组织以来，对外贸易盈余持续扩大，经常账户连年顺差，支撑人民币升值的因素持续稳定。而美国方面，2005年下半年以后，房地产市场泡沫已经显现，系统性风险积聚，最终在2007年初爆发金融危机，经济快速下滑，美元兑主要货币都出现贬值。另外，为应对危机，美联储大幅度降低利率，采用的量化宽松政策，基准利率的绝对水平降至0．25％，定量购买系统重要性金融机构的坏资产，货币投放失去约束，依靠货币流动性托起经济的政策结果是导致美元疲软，对主要货币都出现贬值。在同一时期，中国经济状况在世界范围内可以说是一枝独秀，尽管也受到外部危机的影响，但“增长”与“平衡”两大因素维持人民币对外币值坚挺。近期人民币对美元汇率的走弱，就双方因素看，美国方面支持美元走强的因素更主要一些。首先是量化宽松政策的退出和加息的可能性增加，其次是美国经济的复苏，资本市场的良好态势，最后是美联储新主席上任，政策思路有所变化。所以说，近期人民币汇率变化，与其说是人民币贬值，不如说是美元在升值。
人民币汇率变化取决于预期进入2014年，国内外对人民币与美元的预期出现了变化，早在2013年上半年美联储就提出的量化宽松政策逐步退出，引导美元走强的预期。
无论是汇率还是房价，预期改变是最主要的推动力。汇率、利率、商品或资产价格的波动，都是市场普遍预期的一种反映，市场上有什么样的预期，交易者就有什么样的行为选择。预期人民币升值占据了主导地位，产生出的行为选择时买入人民币，抛出或少持有美元。这样的市场选择结果是人民币必然升值。那么，预期又是怎样形成的呢？是主权货币发行的中央银行或货币当局“沟通”的结果。这种沟通，不是两家之间的切磋，而是货币政策意图的公众告示，是权力部门与社会公众的信息沟通。美联储的政策意图需要向国会说明，也通过各种途径告知公众，提升政策透明度，以引导社会预期，达到理想的调控目标和效果。人民币升值预期来自于国际社会的压力诱致，主要发达国家施压人民币汇率，目的是要扭转经常账户收支的不利局面，遏制中国的快速崛起。
国家之间的经济竞争，汇率是有效的武器，1985年以来，日元升值导致的国内经济衰退就是一个最为明显的例证。2005年7月22日，人民币在外部压力下，走上了升值的通道。其实，在2007年前，人民币汇率升值幅度并不大，但是，次贷危机爆发，加速了人民币的升值。美元的宽松，站在开放的全球经济下看，等同于货币汇率贬值的“以邻为壑”的政策选择。这种当时称为没有期限的货币放水政策，引导着国际资本的预期。美元泛滥自然就要贬值，那么，升值的货币只能是人民币，因为中国当时的经济、财政与国际收支都相对比较稳健。2009年之后又是欧元区的主权债务危机，主要货币之间汇率动荡不定，中国经济相对稳健，自然吸引了国际资本的关注与光顾，人民币持续升值。
进入2014年，国内外对人民币与美元的预期出现了变化，早在2013年上半年美联储就提出的量化宽松政策逐步退出，引导美元走强的预期。美国新联储主席耶伦的政策思想可能与其前任不同，新人物出现必然会带给市场新的政策预期，对美国经济前景信心增强。美国经济缓慢复苏可以从美国股市变化反映出来，道指已经恢复超越了金融危机前的水平，金融市场吸引力再度提升。而反观中国经济，下行压力依旧存在、企业部门开工不足、财政收入增幅减缓、地方债务等问题增加了经济增长的不确定性。显然，内外部预期都不足以支持人民币对美元的坚挺。但是，依据短期因素得出人民币汇率开始贬值的结论是不成立的。人民币汇率长期不具备大幅贬值的条件。
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