周天勇：厘清房地产税改革的十个问题（下）

原实际征税性质的高土地出让金部分逐年退税

对于按照市价征收的住宅房产税，以及对工商金融商业等地产，需要对地价构成进行动态梳理，分清和合理测算土地出让价格构成：（1）所有权地价；（2）由于交通、位置等因素形成的级差地租；（3）实际是对农民过低价格收购部分的转移；（4）拆迁、安置和整理等成本；（5）实际是向购房屋土地者征取税收性质的部分。特别是高地价时买住宅和金融商业用房的自然人和法人，房产税实行在设定的年限中，对构成（5）实行先征后退的体制，以避免双重征税。

对于工业用地出让金，应当分类考虑，如果政府优惠，或者价格较低的，不考虑退税；如果价格较高，没有优惠，则应当考虑适当予以退税。

方案选择自由，不同征税和交易办法

对于目前合法的城镇国有商品房，可以给业主设计两种方案让其选择，一种是上述方案。另一种是，对于不选择国有永续使用产权改革方案的城镇居民：（1）征收住宅消费税，比照永续使用权房产减半征收。（2）房屋在国家规定的使用年限中，有继承权；到期，国家无偿收回土地，地面建筑按照建筑造价由政府回购，继承权消失。（3）由于这类房产土地国家没有将永续使用权交易给业主，业主在房地产市场上抵押、出租、入股、出售等交易时，只能有剩余的使用年限产权，不能有永续使用年限产权，其价值也按照剩余年限来评估。

非住宅房地产的永续产权和不动产税

对目前40年—50年不等的非住宅用房地产，特别是工商金融房地产，都需要改革为法人永续使用产权制。经营性的房地产，各投资者按照股份拥有永续使用产权；各党、政、军、事业、社团等，永续使用权为组织和法人所有，其中非盈利基金会的，由基金投资人所有；无投资人的，其政府机构归并、营地变化、事业和社团变更等时，除了清算负债所用，国家无偿收回土地的永续使用权，但不包括建筑物价值，除非解体和变更后无主。

非住宅房地产 （不包括个人在家创业的住宅），因房地产的产出率不同，对工业、商业和金融地产，按市价1％、2％和3％的税率征税（世界大多数国家为2％—5％）区别征收。工商金融等地产，不得减免。党、政、事业、社团等地产，房产税按照市价的0．5％征收，都要先交纳房地产税，按照有关用房面积标准，包括教育、卫生等公益和半公益用地，即征即退或者即征即减；超标准面积的，由使用单位或者使用个人交纳。

还应当以降低增值税换取对非住宅不动产进行征税，其中一部分实际是中央和省向市县进行收入的结构性转移。目前来看，增值税税率太高，一直是国内外诟病的问题，应当往下调两个百分点，就2013年数据框算，影响中央收入2700亿元左右，影响地方政府收入840亿元左右。但是，从地方政府财政收入接替上看，仅城镇工商金融房产就达100多亿平方米，均价8000元，80万亿元资产平均征2％税率，除去减免，约有1．4万亿元税收。

农村城郊永续使用和继承权及其减免性征税

农村土地全部国有，但由村民自治组织和农民永续使用。一些有集体经济和土地向外交易的，特别是城郊和靠近城郊的农村，实行土地股份合作制，每户耕地、林地永续使用权入股，形成土地合作社，以防永续使用土地用途不同、价值不同，而形成集体内的两极分化。对一些边远的山区等，集体经济很难发展，也没有用地商到农村购买或者租赁土地的，是否将农户各自永续使用的耕地林地进行股份合作，则看农民的自愿选择。农村和城郊的集体林地、生态用地、村庄公共用地，以及村民自治组织、卫生和其他社会公共服务所用房地产，其永续使用权为村民自治组织所有，严格控制其范围和面积，以防侵蚀农户利益。这类土地和房产，不征收房产税。如果村组织因人口迁移、村庄衰落等消失的，其公共的永续使用权土地，先选择由迁移在外的原村民及其后代，形成土地股份管理公司管理；若无人管理，则由国家收回。农村和城郊，不论是农村村民合作社，还是农户经营的耕地、林地、水面、农林物品饲养加工等建设用地用房等，也均不征收房地产税。

农村和城郊原集体所有土地改革为国有土地，宅基地从长久使用改革为永续使用，并可以继承，确权认证；而对村中非农业的经营性用地和用房，也是永续使用权，可以继承。（1）对于农民自住的第一套房地，免收房地产税；（2）两套和两套以上的农村居民房地，按照当地村郊市价，地处农村的，征收0．5％的房地产税；城郊的，征收0．75％的房地产税。如果交易给行政村以外的城镇居民，对新业主进行消费性质和投资性质的区别征税。而对于农村和城郊的非农业经营用地用房，分工商金融业，处于农村的，分别按市价的0．5％、1％和1．5％征税；处于城郊的，分别按0．75％、1．25％和1．5％征税。

对于农村不选择土地和房宅新体制的，也可以保留原体制，虚设集体所有，由村组织代为管理永续产权。宅地不能发放永续使用权证，并只能自己使用和继承，不能交易。耕地林地等抵押、入股时，可以是长期产权，但业主去世时无继承权益，使用权收回国有；在市场上交易时，也按照原业主存续时间交易，业主去世，则使用产权消失。