周天勇：厘清房地产税改革的十个问题（上）

十八届三中全会《决定》提出，“加快房地产税立法并适时推进改革”。对此，我想围绕以下十个问题来谈房产税改革，供参考。

基本居住不改和多套房大改的困境

房产税改革不启动，或者基本居住消费部分不改革而对多套房累进进行大改，这两种思路，都是行不通的。

从目前地方财政收入的正规渠道看，增值税的75％归中央，营业税改革为增值税后，如果没有新的税种，未来地方财政收入在全部财政收入中的比例将进一步下降，几乎没有稳定的税收收入。地方政府目前的开支，除税收部分外，65％—75％来自于卖地、收费和借债。地方财政中，2010—2012年三年土地出让金收入为年平均3万亿元，已高达地方政府年收入的40％—50％，有的地区更高。而且，从历史的更长时间看，年度间收入很不稳定；从未来看，城市化的进程总有一天将基本完成，卖地财政也将终结。并且，目前的土地财政，形成地方政府扩大城区、大上项目、强征强拆、垄断出让、推高房价、实业趋落、房地产泡沫等一系列问题。那么，如何改革呢？

一些学者不主张房地产税改革，而是进行微调，在其他方面开源节流。这种思路遇到体制和社会格局的变化：（1）按照党的十八届三中全会《决定》部署的农村土地体制改革，农民同地同价，减少征地范围；（2）强调用地红线、用途规划管制，约束政府用地；（3）农民抵制强拆强征，征地难度越来越大。

结果就是地方政府的土地出让金将大幅度下降，并越来越少，征地囤地储备抵押给银行借债的行为也将受到限制，其他借债行为也会因债务审计和考核大大减少。一方面，地方政府财政将遇到前所未有的困难，行政公务经费紧张，交通补助等公共服务开支将缩减，生态保护环境污染支出将不保，低收入人员保障将受到影响，城镇基础设施无法建设和维护；另一方面，住宅投资性需求也无法抑制，房价继续快速上涨。

目前研究开征房产税另一个方案的思路是：居民住宅年期不永续化，基本居住消费部分免征房产税，对多套房累进开征房产税，对企业开征房地产税。具体表现为：（1）现有土地管理法使用年限40—70年，到期重新申请，按照使用期结束时的价格交纳出让金后可继续使用，否则国家收回土地使用权和地面建筑。（2）住宅法定面积，或者第一套不征，从第二套起，按市价累进征收。比如，一居民在北京有四套住宅，都为150平方米，价格均为5万元。第二套按市价2％征收，则需交税金15万元；第三套按市价3％征收，需交税金22．5万元；第四套住宅，按4％税率征收，需交30万元。

这个方案的结果是：（1）开征房产税的前几年中，由于累进征税，加上房产税挤出住宅交易，地方财政房产税和房地产交易税收入大幅度增加。（2）房产税开征后，为了降低持有成本，多套房的居民将二套以上抛出，其一，使地方政府的房产税减少，如果大部分都将一套以上房抛出，只保留居住房，由于第一套免税，政府住宅房产税部分又陷入枯竭；其二，如果仅开征企业的房地产税，税收负担就会全部压在企业身上，税负过重会影响企业经营和就业岗位的稳定和增加；其三，房屋供应量大增，房价下跌，可能使银行坏账增加，金融风险加大，政府房产税征税价格水平也下降，收入也会减少。（3）城镇居民基本消费住宅不交房产税，二套要交税，不论是一套还是多套，都只是在规定期限内有使用产权，过期不补则土地和建筑物无偿收归国有。

按照这种思路，一是虽然无损基本居住居民，但持有多套房的中产阶层财富再分配过猛，将严重损害中产阶层利益，不利于中产阶层的扩大；二是中产阶层抛完一套以上房产后，居住房产方面失去了地方财政的稳定税源，不符合“居住并有房屋财产，政府就要提供公共服务，居住人相对应需要交纳税收”这一原则。这种思路方案的改革，虽然易于启动，但是后患无穷。

显然，房产税改革不启动，或者基本居住消费部分不改革而对多套房累进进行大改，这两种思路，都是行不通的。