三中全会前瞻：中国经济增长模式转型需要土地房屋制度改革

那么，怎样改革中国的土地和房屋制度呢？

第一，在严格保护生态环境、发展节水技术、确立农民土地和宅地产权、防止假冒改造的前提和制度安排下，改造盐碱沙漠滩涂低丘缓坡等未利用土地，正视人口城市化和村庄衰落的客观趋势，整治村庄用地，跳出18亿红线思维来考虑和解决问题，扩大土地供给来源。

第二，废除政府卖地的格局，取消土地的行政“招拍挂”。所有土地，不管是法人拥有还是自然人拥有的土地使用权，都平等地进入农地、建设用地等各类交易市场，改变土地供应的行政寡头垄断格局，平等入市。我们坚决不能走土地私有化这条路，但要创新土地使用权和财产权，实现土地资源的市场配置方式。

第三，为了便于土地制度改革的推进，鉴于农村村委会不是一级经济实体组织，以及农村大量土地实际上是村长所有并进行租卖，包括县乡强制行政收取农村集体土地等问题，应当取消和废止农村土地集体所有制，全部农村土地改为国有制，同时延长土地使用权，林地、耕地、改造过的沙漠盐碱滩涂地，其使用权定为1000年；农民宅基地、居民住宅用地为500年；工商金融等企业及社团法人用地为300年，形成近似土地财产权。

第四，对上述土地的长期使用年期进行确权发证，国有土地年期在法律上均视为一种近似财产物权，有继承、交易、抵押、入股、出租等所有财产的物权属性。

第五，废除土地出让金制度，以及取消在土地开发和商品住宅方面的各种费项，合并一些税项，改为征收土地房屋交易增值税和房地产税。对因卖地而一夜暴富的，征收累进的交易税和对个人所得税进行调节。

第六，政府宏观调控和规划管理，对于土地用途仍然要有严格的规划管理，包括国土利用规划，以及村镇建设规划，以及城市和城镇内土地的功能用途规划；对土地供需规模，中央政府用贷款窗口指导、利率和税收等手段进行调节。

总之，土地制度改革的思路概括为：扩大土地供应，国有延长年期，赋予近似产权，土地平等入市，征收以税代金，规划调节管理。未来彻底进行土地制度改革的局面将转变为：形成竞争性的土地供应市场，降低地价；抑制房屋投机需求，平抑房价；形成未来政府永不枯竭和可持续的地方财政，防止地方政府圈地囤地、浪费使用土地，并防止通过土地财政扩张滥用土地；防止现行土地及房屋等财产、财政制度形成的两极分化。使农民的土地财产化，能变现为在城市里创业的资本。避免城市居民无家可归，流落街头，防止企业再交出让金而倒闭引起大规模失业，避免社会矛盾激化。并且，由于城乡居民能从土地城市化的再配置过程中获得利益，政府向低收入人群让出利益，使他们的创业资本、购买能力等增强，形成国民经济新一轮增长的推动和拉动力。

（作者系中共中央党校国际战略研究所副所长）