专家解读房产税的征收与税基评估

　　房产税税基评估要素分析

　　（1）税基确定

　　即根据纳税人房产价值的多寡、面积的大小、使用目的来确定征税对象和范围。一般来看，纳税人的房产价值越高、面积越大，用于营业使用，应多纳税，而房产价值越低、面积越小，用于自住，则应少纳税。但是，评估时仍需具体问题具体分析，区别对待。如以房屋面积来定征税税率时，还应考虑人均居住面积，如上海最新的房产税试点暂行办法规定，本市居民人均60平方米以下的部分不收税；对经济困难人群应予以免税或税收返还等。

　　（2）评估主体

　　明确评估主体有利于评估责任划分，从而提高评估效率，降低评估成本。国外的税基评估主体有政府和中介机构两种模式。

　　政府模式即有政府主持成立房产评估机构，对房产税税基和纳税额进行评定和估算，而中介机构模式则是指由在政府监督管理之下的资产评估机构对房产税税基和纳税额进行评定和估算。其中，采用政府模式的有英、澳、德、日及香港地区等，而采用中介机构模式的则有美、加等。

　　当前，我国资产评估行业是由财政部企业司监督下的资产评估师协会自治管理，那么，按照惯例，房产税税基评估在财政部和资产评估师协会的监督下，由下属的各资产评估中介机构来具体实施也便恰如其分。当前有的观点认为税务部门应该成为房产税税基评估的主体，如果这样的话，纳税人会觉得税务部门既是运动员又是裁判员，会造成纳税人的不满和质疑。另外，由纳税部门对税基进行评估，会落入外行管理内行的窠臼，相当于在评估中介之外又搭起了一套新班子，会增加税务部门的编制负担并降低评估效率。

　　因此，就我国来说，由在财政部和资产评估师协会监管下的资产评估中介机构来具体操作房产税税基评估事宜，评估结果将更公允，通过有序竞争来降低评估费用的同时也会带来评估效率的提高。

　　（3）价值类型

　　价值类型包括市场价值、在用价值、投资价值、持续经营价值和清算价值等。

　　税基评估中市场价值类型即是在某一特定评估时点，买卖双方在公平、自愿的基础上，参考最近交易的类似税基评估的价值来衡量自身所拥有的应税不动产价值的方法。从国外的经验来看，市场价值类型是在税基评估中最普适的方法，有包括美、加、英、德、日等国在内的一百多个国家和地区都在以征税为目的的估价中采用了市场价值。

　　房产是持有人的一项财产，财产的评估只有按照市场价值来评估才会显得公允可接受。因此对房产税税基的评估，只有采用市场价值类型，才能客观反映房产的现有价值和纳税人的承受能力，使房产多的人多纳税，房产少的人少纳税，从而维护税负收缴的公平合理，实现调节收入分配、减缓贫富差距的目标。

　　（4）评估方法

　　1.市场法

　　市场法即是按照市场可比参照物的评估价值来对被评估资产的价值进行修正和评估的方法。在房产交易市场，房产的交易价值为买卖双方在公平、自愿基础上通过协商获得的交易现时价值，能够较为充分地反映房屋的真实价值，实现房产的最优使用和配置。因此，按以市场法获得的房产交易价值对房产税税基进行评估比依据以按照房产面积和房产多寡来征税要显得更为合理。

　　但是需要注意的是，如果房产市场大环境出现不景气、房价价值暴跌的情况，此时房产的交易价值甚至会小于重置成本，此时按市场交易价值对房产税税基进行评估，就会造成少评的问题，从而不利于财政税收的稳定。因此，当市场出现动荡时，评估方法也要做出相应调整，应综合运用多种方法来对房产税税基进行评估，并综合分析各方法所获得的结果，经过一定的加权平均计算来获得房产税税基的价值。

　　2.收益法

　　收益法只是适用于房屋用于出租目的的情况。如果纳税人由于把自有房屋用于出租目的，定期获得租金回报，则可以以持续流入的租金额来对未来收益进行折现从而确定房产税税基价值。

　　但是在我国，房屋出租收入已经划入需要缴纳营业税的范围，如果再缴纳房产税，则会产生重复缴税的情况。不过，在实际征税中，虽然房屋出租收入被纳入了营业税征收范围，但实际上很多出租房屋的房产所有者并没有缴纳营业税。在此可以把租金收入从营业税缴税范围中划离，只征收房产税。

　　3.成本法

　　房产税税基评估中主要适用的方法为重置成本法。按现有原材料、人工等各项成本重新建造具有和被评估房产相同条件的房产所需要花费的成本，再减去折旧的价值，就是房产的评估值。重置成本法充分考虑到了物价的变化，改革开放以后，尤其是近些年来，房产的建筑成本增长较快，如按原有建筑成本对房产进行评估，则会产生税基过低的问题，不利于财政收入的增加。

　　4.聚类分析法

　　聚类分析法即利用统计学和计量经济学方法对房产整体样本进行聚类分析，从而把样本分成若干种类。不同种类具有不同的特性，自然估价也存在区别。进而通过调整聚类的参数来获得合理的聚类结果，并以类别交易实例的加权平均价格作为该类别房产的评估价格。

　　（5）评估原则

　　1.统筹评估精确性和效率及成本的关系原则

　　房产税税基评估涉及面广、工作量大，在进行评估时人力、财力和物力成本较大。因此在评估过程中要尽量做到高效率和低成本，不能只注重房产税税基评估的准确性，在提高准确性的同时，还应注重评估效率和进行成本控制。

　　2.统一评估标准、兼顾评估差别原则

　　在房产税税基评估中，不同的评估主体、方法、标准和参数所得到的评估价值可能不同。所以，为保证评估工作的公正与合理，房产税税基评估应该采用统一的标准。因此应由国家行政部门颁布统一的标准（如各类房地产的评估方法选择、各类参数指标的选择、因素修正调整的幅度等等），而各省市应在参考统一标准的基础上，结合自身房地产市场的实际情况，对自身房地产各类参数进行修正，从而得到最适合自身房地产市场的房产评估标准。

　　3.分区和分类替代原则

　　房产税税基评估的工作量非常大，在实际工作中要对每一宗房地产都进行单独评估显然是低效率和高成本的。在此，应尽可能广泛地应用房地产评估中的替代原则进行批量评估，从而提高评估效率，降低评估成本。考虑到不同类型、不同区片、不同住宅小区的房地产价格相差很大，因此，应在分区、分类的基础上进行批量评估。

　　4.估价动态更新原则

　　房产的评估价值具有一定的时效性，即房产的价值会随时间的推移发生变化，这就决定了房产税税基评估具有周期性。为保证估价的时效性和合理性，就应定期对房产的价值进行重估。在评估期限不长的情况下，重估时仅需考虑一些最新的房价、参数和因子的变动，估价方法也不需进行大幅改动，在保证重估低成本的基础上，可以保证评估结果的准确性。

　　5.快捷高效和低成本原则

　　房产税税基评估不同于交易用的个体房地产评估。与个体房地产评估相比，房产税税基评估最大的区别就是具有评估对象数量大、个性特征多的特点。因此，交易用的个体房地产的常规方式方法并不适用于房产税税基评估，为保证评估快捷、高效和低成本，房产税税基评估主要应采用批量评估方法。

　　作者单位：审计署长春特派办/中央财经大学财政学院/人民日报社计划财务部