专家解读房产税的征收与税基评估

　　国内外发展现状

　　（一）国外现状

　　美国房产税征税对象主要是居民住宅，房产税税基是房产估值的一定比例（由10%～20%不等）。房产税减免政策主要通过减免房产税和低估房产现值的手段来减免自有住房的纳税额，以此来减轻自有住房者财务负担。

　　日本房产税的突出特点在于以固定资产税作为统一的综合性税种来取代原来分开征收的房屋税、车船税、地租税等各项税种。另外，日本房产税税基的基础是以房屋的现时重置成本来确定，每三个基准年度进行重新评估，这样就使房屋重置价值与市场价值趋于一致，使征税税基更加客观准确。

　　法国政府规定，由未建成区的地产税、建成区的土地税和住宅税来共同构成土地税收系统。因此，法国的房产税不再单一征收，而是纳入了土地税系统，土地税管理部门根据不动产的价值，每年对不动产的所有者和使用者征税。

　　加拿大的房产税征收经验丰富，已经形成了一套对所有类型的房产及房产相关的配套设备、设施等进行征税的全面稳定的征税体系。其征收比例在参考业主实际情况的基础上，以房屋和土地评估总价的0.5%～15%征收房产税。

　　（二）国内现状

　　国内的房产税尚未全面铺开，目前仅在重庆和上海两地进行房产税改革试点，当前房产税征收的主要依据为《中华人民共和国房产税暂行条例》。然而，无论是渝沪两地的试点新政还是已有的暂行条例，都存在着亟需改善的显著缺陷。

　　暂行条例中规定我国房产税税基以房屋账面原值扣除一定比例折旧后的价值为计税依据，在考虑到当前房价已迅速上涨的时代背景下，仍以账面原值计税，既与房屋的现时市场价值脱节，也并不能起到明显的财政增收效果。另外，我国已经把房屋出租收益作为营业税税基，此时把房屋出租收益仍作为房产税计税依据，则存在重复课税的问题。第三，我国当前的暂行条例把个人非营业房产都列为了免税对象，非营业房屋持有成本过低，这样在既无法遏制恶性炒房问题，又不利于财政增收。

　　同时，为了弥补《中华人民共和国房产税暂行条例》在计税依据中存在的缺陷，重庆和上海两地也出台了各自的试点办法来解决按账面价值作为计税依据的问题，但是在新的计税依据设计和实施中，重庆以房屋市场交易价值为计税基础，上海以房屋市场交易价值的70%为计税基础，的确把房屋增值收益考虑到了税基中，然而采用房屋市场交易价值作为计税基础显然是矫枉过正了。极端的例子可以参考2013年年初的美国底特律房地产市场，虽然按照市场交易价值，房屋只值几百甚至几十美元，但美国的房产税计税税基是按房产的现时重置成本来计算的，几十美元的房子的现时重置成本可能达到几十万美元，假如按15%提取税基并按2%作为税率，那么每年的房产税就需缴纳几千美元，这样才能起到既保障地方财政收入稳定增值，又打击房地产投机行为的良好效果。

　　因此，从长期来看，无论是房屋账面价值还是房屋市场交易价值，都不应作为单一的计税依据，以评估师对房产按照契合的价值类型采用恰当的评估方法进行科学评估后获得的税基评估价值，才是房产税计税的最佳依据。