第一节  是谁推动了房价暴涨？

2．银行因素

房地产业与银行的关系密切。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%～30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%～40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，对其他主体的影响较小。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。

回顾一下日本当时的情况。房地产价格的暴跌重创了日本金融业，房价持续暴跌致使许多房地产商和建筑公司在房地产领域的投资彻底失败，无力偿还银行的贷款，不得不宣布破产。房地产公司以及个人在向银行贷款时虽然都有房地产等资产作担保，但随着土地价格的不断下跌，担保的价值日益下降，致使日本金融机构不良债权不断增长，资本充足率大幅下降。日本房地产泡沫虽然已经破灭了很多年，但其负面影响依然十分严重，至今还制约着日本经济的健康发展。从1992年到2003年3月，日本全国的金融机构已经利用经营利润或者出售房地产、股票等资产的资金，冲销了近100万亿日元的不良资产。可是，日本金融厅发表的统计表明，截至2003年3月底，日本全国金融机构的不良债权余额依然高达44.5万亿日元。金融业是经济发展的循环系统，一旦出现问题便会影响整个经济发展，且无法在短时间内恢复。

3．开发商因素

这条理由就更充分了，只要资金链尚未面临断裂的危险，开发商是不会主动大幅下调房价的，至于在这波楼市调整中率先在全国许多城市降价的万科，也多在10%左右的降幅，上海的几个楼盘只降了5%，立即顾客盈门，快速出货，根本没必要继续下调价格。另外，即使某些急于回笼资金的开发商情愿大降，也有心理负担——害怕前期业主闹退房！还有，目前我国房地产开发企业分化加剧，即使部分中小企业因为市场低迷而混不下去了，也很容易把项目或土地拱手卖给大型开发商，或许比以跳楼价把房子卖给散户更方便、省事、划算。