第二节  房地产市场的出路和前景

2011年房产调控史称“最严厉的房产调控”，“十二五”期间中央提出要建设3600万套保障性住房，对商品房市场会形成不小的冲击，温总理讲话要坚定不移的执行房产调控使其回归到一个民众可以接受的程度，适时的进行预调和微调，可以说房产调控已经进入深水区。

我国还处于城镇化历史阶段，对楼房刚性需要是很强的，只不过房价居高不下、资源分配不合理造成了如今的房地产现状——绝大多数刚性需求需要买房的人买不起房，绝大多数买的起房的刚性需求都变成了“房奴”。中国的市场还是很可观的，需求很大，只不过需要把经济发展模式重新进行调整、市场秩序重新确立才会满足这种需求。现在世界范围内，经济形势都不容乐观，通货膨胀、失业率高涨、金融危机、制造业危机，明年的经济形势很复杂，房产调控出现变数也不无可能。房地产行业该从哪里寻找出路，又会走向何方呢？

一、完善保障房的顶层设计

从目前来看，虽然中央政府的调控决心很大，但也存在不少难点。如何在控制房价和投资增长之间找到平衡，是这轮房地产调控的难点之一。为了保增长必须依靠投资，尤其是在外需不足的情况下，而投资中房地产占很大比重。为了弥补商品房开发的下滑，中央提出加大保障房建设。

我国的保障性住房主要包括经济适用房、廉租房、公共租赁住房三部分，如果加上棚户区改造这一部分，构成了我们所讲的保障性安居工程。另外，还有一类两限房（限房价、限套型普通商品住房），由于其在供应对象和享受政策优惠方面与保障性住房有类似之处，从严格意义上讲属于政策性商品住房，因此，在数据统计中有时也将两限房包含在保障性住房以内。

保障房工程建设的好处显而易见。首先，保障房可以满足中低收入者的住房需求，弥补市场不足造成的缺欠；其次，保障房的增加影响了决定市场价格的供给方面，对于缓解供需矛盾、促使价格合理回归方面有重要作用；最后，保障房建设也是真实的房地产建设和投资，能和商品房建设一样带动相关产业的发展，是防止房地产调控引发经济硬着陆的有效方式。

十八大新闻中心举办第四场记者招待会上，住房和城乡建设部部长姜伟新称，房地产调控政策还不放松，明年预计将建设600万套保障房。中央政府规划“十二五”期间要建设3600万套城镇保障性住房，2011年已经开工了1000万套，今年开工700多万套，明年计划开工数量正在研究当中。根据总的估算，明年不会低于500万套，有可能在600万套左右。

目前我国在保障房建设体系的各个方面正处于一边建设一边探索的阶段，正如住房和城乡建设部部长姜伟新所言，在保障房建设实践过程中，我国住房制度的顶层设计正从“零敲碎打”走向成熟完善。