房企土地增值税清算征缴工作进展缓慢，房地产企业应交未交的土地增值税、土地清算准备金总额达数百亿

近日，《瞭望》新闻周刊在多地采访了解到，由于房地产企业土地增值税征收管理规定比较繁杂，政府、企业执行难度大，造成房企“应交未交”的土地增值税金额高达数百亿元。

一方面，土地增值税清算过程较为复杂，税金或补或退，历时长，地方税务机关存在畏难情绪；另一方面，企业纳税意识不强，存在侥幸心理。同时，税务机关清算力度不到位，助长了企业拖延清算的做法。

除了在征管方面存有“弹性”，采访中，本刊记者了解到，近年来不少地方为引进税源、保护投资者积极性，争相出台各种优惠政策，以税收返还、政府补助等方式支持房企，在一定程度上增强了房企楼市博弈的话语权，也影响到楼市调控政策的落实成效。

有学者担忧，此现象可能引发房企偷逃税款的风险，并建议短期内加强对土地增值税地方征管工作的监督，多措并举完善征管政策；长期则宜加快推进房地产税费综合改革，避免税收成为地方掌控楼市调控力度的砝码。

29家房企未交土地税金640亿

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。1994年以来，我国对房地产土地增值税实行“预征制”，即事前预征、事后清算、多退少补，预征税率一般在1％～3％之间。

2007年2月1日起，各地税务部门开始对房地产企业土地增值税进行全面清算，征收30％到60％不等的土地增值税。税务部门明确了其中必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况，包括开发商整体转让项目、直接转让土地使用权、项目销售率已达85％、项目三年未销售完毕等。

但本刊记者采访了解到，目前房企土地增值税清算征缴工作进展缓慢，房地产企业应交未交的土地增值税、土地清算准备金数额庞大，总额达数百亿。

万科地产2012年财务报告显示，截至2012年底该公司应交土地增值税14.13亿元，土地增值税清算准备金44.35亿元，两者合计超过58亿元，约占该企业2012年度营业收入5.67％、净利润的46.60％，该数据粗略代表了企业未来需要向税务部门缴纳的税金，但具体缴纳期限不能确定。

经过统计分析包括万科、华远、SOHO中国等在内的29家大型房地产企业年报，北京忆通律师事务所主任李劲松得知，该29家企业财务报表上标明的应交未交土地增值税金额达640亿元。拖欠的税收不仅让房企获得了占有资金的受益，还加大了国家税收流失的风险。

分析人士指出，防止房企捂盘惜售是当前楼市调控的方向。但“应交未交”土地增值税数额庞大，意味着房企可以通过延缓纳税的方式将这部分现金流占为己有，为其在与购房者博弈中占据主动、保持房价坚挺提供了强力支撑。

征管程序繁杂助长房企拖延

上海财经大学教授、中国税务学会理事胡怡建，以及复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰等专家分析认为，目前税务部门对房企土地增值税的征收管理政策过于繁杂，缺乏可操作性，导致征收成本大，拖延清算现象突出。

一是清算周期冗长，导致清算不及时。一方面，房地产项目开发周期长，且分期进行，全部项目完成前，某些清算项目的开发成本难以确定；另一方面，已符合清算时间，即转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上的房地产开发项目，目前的原则是把未售部分的成本剔除。这就存在二次清算的需要。但二次清算可能存在适用税率不一样的情况，势必对税款造成影响。如果对项目全部重新清算，将再次耗费人力和时间，加大税收成本。

二是清算过程复杂，诸多扣除项目难以准确计算。根据土地增值税清算管理规程的规定，扣除项目必须是纳税人实际发生并取得合法凭据的支出。但在实际操作中，会出现拆迁补偿安置费、公共配套设施等成本难以准确确认的情况。

天津一家房地产企业的财务人员告诉本刊记者，土地增值税计算方法复杂，企业自身都无法搞清楚，必须要借助会计师事务所的专业人员来完成；为了完成清算，核实成本，企业必须细心留下房屋建造中的发票和合同，但还是有一些费用没有正规的发票，难以在成本中扣除，这些都给税收工作增加了困难。

胡怡建认为，土地增值税从预征到清算，有一个“倒算账”的过程，其时间间隔可能长达两三年甚至更长。由于楼盘都是房企成立项目公司进行开发，项目公司提早清盘，或者久拖不清盘，对项目清算及土地增值税的征缴都带来不确定性因素。

许多地产商利用房地产项目开发时间跨度长、环节多、成本计算复杂的特点，千方百计想办法避税。本刊记者采访了解到，比如，房地产项目决算要等到整个工程项目通过验收之后才能进行，而项目需要住建、质检、人防、消防、交管、技监、供水供电等10多个部门都出具验收报告后才算完工。有些开发商故意滚动开发项目，有意地将项目决算期推后。