弹性征收另有玄机

另一方面，有学者分析称，土地增值税直接进入地方政府口袋，在“土地财政”驱动下，地方政府和房地产企业利益相关、关系密切，且随着房地产市场和调控形势的“阴晴不定”，两者关系时显“暧昧”。

陈杰说，相比于巨额的土地出让金，地方政府往往对土地增值税“睁一只眼闭一只眼”。房价看涨、楼市形势好的时候，房企为拿地或有求于地方政府；一旦中央楼市调控方向趋于严厉、形势不好，地方政府往往会主动找房企“捧场”，土地增值税的征缴工作也据此显现弹性。

胡怡建分析称，如果税务部门严格征收，土地增值税将对房地产企业带来很大影响。尤其是近年房价快速上涨，如果房价上涨30％，即使按照30％的低档差额税率征缴，也相当于9％的税率，远高于目前1％～3％的预征水平。

针对万科地产2012年应交未交的58亿元土地增值税和清算准备金，李劲松算了一笔利息账：按一年期银行存款3％的年利率计算，这笔资金每月利息超过1400万；考虑到房企大量从银行贷款保障现金流，按一年期银行贷款最低6％的年利率计算，应交未交的土地增值税仅利息，就能给万科带来约3.5亿元的年收益，占其净利润的2.8％。

“从这几年各地曝光的案例看，地方不乏将房地产开发商土地增值税全盘免除、变着法子给开发商送钱的情况。”陈杰指出。

上海某房地产企业近期出资数千万元购置一工业地块，企业负责人告诉本刊记者，企业所在的镇政府让他们“不要感到有压力”：土地款企业自己要掏，但镇里会通过税收返还、专项资金等途径加以弥补，至于土地增值税，则自然是“能免则免”。

本刊记者统计近20家房地产企业2012年年报发现，其中超过半数房企财务报告上明确标注了“政府补助”收入，总额超过10亿元。世茂房地产年报显示，企业2012年度获得政府补助金达3.44亿元；SOHO中国年报显示，2012年获得政府财政补贴2.03亿元，年报称“财政补贴是地方政府根据相关规定对于具有一定贡献企业给予的奖励”。

“大概六成的房企可以拿到政府补助，一般都以税费返还的方式，此外就是地方政府招商引资的一些优惠政策。”兰德咨询（中国）有限公司总裁宋延庆说，地方政府补贴房地产企业早已不足为奇，大多数上市房企都能领到政府发来的“红包”，但目前面临最大的问题是，政府没有统一标准，执行上随意性大、乱象丛生。

受访者担心，一些地方以政府补贴的方式与房地产企业关系紧密，势必会对中央楼市调控构成消极影响，一定程度上也会影响地方推动经济转型的紧迫感与积极性。

推进房地产税费综合改革

企业一般不敢逃偷税漏税，但会在法律允许的范围内，对土地增值税做出税收筹划，减少企业成本。天津一家房地产企业财务人员透露，比如，在小区内建造的公共设施、会所等配套设施，纳入房屋销售的成本，减少税负；在签订销售合同时，提高装修费用的比例，减少房屋销售的收入，实现避税。

受访专家建议，一方面应加大对房地产企业的会计检查，统一房地产企业核算标准，提高会计信息质量；另一方面，完善房地产企业土地增值税征管办法，细化预征管理，及时对具备清算条件的房地产开发项目组织清算，防止税源流失。

此外，税务机关宜加强与土地管理、城市规划、城市建设、房产管理等部门联系，全程跟踪、及时掌握房地产开发企业的涉税资料。

同时，受访专家学者认为，土地增值税是针对财产转让所得征税，从税种设计上，有其存在的意义，但在制度落实、征收环节，在地方政府要不要征收、征收多少的问题上缺乏配套措施。

从长期看，受访专家呼吁加快推进房地产税费综合改革。中国社科院财贸所税收研究室主任张斌建议，将土地增值税改革放到房地产税费综合改革的框架内，与土地出让金、房地产税等改革结合起来进行。

胡怡建认为，从长远角度看，土地增值税并非可持续税种。从严征收土地增值税有利于减少房地产企业的投资冲动和利润预期，但在供求失衡的情况下，却有可能成为新增房价的一部分，最后增加了购房者的负担。对此应有所警惕。

财政部财科所所长贾康表示，眼下房地产税收“多如牛毛”，契税、营业税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加税、印花税、房屋销售所得税、二手房转让税等，为地方政府变通楼市调控提供了多个出口，成为谋取局部利益的砝码，亟待引起重视。

“从实际工作经验来看，二线三线城市很多房产开发企业建账的水平很差，根据它们的账本去征土地增值税不但征收难度大、成本高，也难以发挥土地增值税原本应有的效用。”北京中翰联合税务师事务所合伙人王骏建议，从企业所得税入手对房地产企业的不合理利润进行限制，如提高税率。（记者 方问禹徐岳叶锋任峰）