房地产周期性波动往往会在10年之内便经历一个复苏、繁荣、衰退与萧条的周期轮换。从OECD国家的平均情况来看，繁荣上行周期通常持续22个季度，衰退下行周期通常持续18个季度，通常，每隔10年会出现一轮新的上行和下行周期。

　　从美国的经验来看，上世纪六十年代以来，美国房地产市场大致经历了四次明显的房地产周期：第一次是1960-1970年、第二次是1977-1981年、第三次是1982-1993年、第四次是2001-2011年，目前仍处于有史以来最为严重的一轮衰退周期中。2002-2006年是本轮周期的上升期，叠加低利率和扩张的杠杆使美国在这个5年中经历了明显的一轮房地产膨胀期，并在2006、2007年次贷危机之后，进入当前的下行阶段，事后来看，由于极度宽松的货币政策过度透支了未来的房地产需求以及1990年之后美国出生率下降所导致的房地产自然需求增长缓慢，预计本轮衰退将会持续更长的时间。

　　美国房地产是否正陷入“失落的十年”

　　基于经验性规律，房地产周期在宏观经济波动中的作用不可忽略。2010年之前，无论学界还是政策制定者，讨论最多的问题是中国是否会陷入日本式的房地产泡沫陷阱，并导致所谓经济增长进入“失落的20年”。然而，2011年中期以后，这个问题的主角已经变成了美国，美国当前的房地产衰退引发人们对房地产周期波动风险的重新思考。

　　与美国历史上前10次衰退周期相比，2007年四季度以来的本轮衰退幅度相对于历史平均水平更为严重，复苏进程更为缓慢，且极不稳定。从历史经验观察，美国前10次衰退周期的复苏进程开始于衰退之后的第五、六个季度，然而，2007年底以来的这轮衰退进程在第六个季度时仍然处于低谷区域，直到第八个季度即2009年12月经济增速才开始由负转正，而且复苏进程呈现出阶段性的不稳定性，即2010年三季度之后，经济增速再度下行，“二次探底”的风险未除。那么，为什么这一轮衰退周期没能演绎历史规律且如此反常?

　　这个问题的答案在于，过度增长的房地产投资和耐用品消费需求透支了本轮复苏的基本面。这里的论据是：一，2001年“网络泡沫”破灭所引发的经济衰退存在一个明显的例外事件，即房地产投资和汽车耐用品消费并未在这轮衰退中减弱，甚至是平稳增长。相反，引领本轮衰退周期的因素是设备投资的急剧下滑。二，2001年的经济周期比历史平均水平更为温和，且复苏进程十分迅速，即在衰退之后的第一个季度即实现经济增速的“V形反转”，这同样也是因为房地产和汽车消费在这轮周期中不仅没有下滑，反而在美联储低利率政策的刺激上，迎来了有史以来最为强劲的一轮扩张。三，由此，可以认为， 2002～2006年急剧扩张的房地产投资和耐用品消费需求在低利率政策的推动下透支了今天美国本轮经济复苏所需求的“基本面”，从这个意义上，本轮房地产投资的衰退是对2002～2006年过度需求的纠正，因此，一定程度上，今天所谓“压抑的需求”和“复苏的种子”已经明显弱化。四，作为一个结果，我们已经看到，今天的美国房地产投资仍然没有恢复到危机前的三分之一水平，这就是核心问题所在。

　　既然过去累积的需求被透支，那么将来是否存在新的增量需求?这将来自于美国人口的自然增长和结婚等因素导致的家庭结构重构，但是这种缓慢的自然需求增长难以成为推动经济复苏的强大和持久动力。因此，一个温和的结论是：美国房地产需求未来也许会增长，但力度趋弱，跨时趋长。

　　本轮美国房地产周期的第二个关键特征是它既是“数量危机”，也是一个“价格危机”。美国历史上除1953年衰退和2001年衰退之外，其余8次均表现为房地产衰退所引发消费衰退周期，然而，这仅仅体现在房地产投资数量上即开工率的下滑，房价表现相对稳定(同比数据有所波动，但均未发生实质性下跌)，而本次危机却不同，房价下跌的幅度不仅巨大，为历史最低水平，且为负增长。这里的原因也是比较明显的：即2002～2006年的这一轮对房地产需求的透支，不仅把未来的需求过度贴现到今天，而且也通过过度的杠杆率使房价上涨的速度超出了常规水平。因此，叠加低利率和杠杆率的房地产“数量”和“价格”双重衰退，波动幅度也远远大于历史平均水平。

　　由此可以看出，伴随“量价”双重衰退比“有量无价”的房地产周期所引发的经济衰退深度更大、持续时间更长且累积损失更大，美国即处于这样的周期之中。包含21个经合组织国家，时间跨度为2002～2009年的一项实证研究表明：有房价大幅下跌的衰退周期持续时间的中值为4.5个季度，而无房价大幅下跌的衰退周期持续时间的中值则为3.2个季度;同样，前者所引发经济衰退幅度为-3.2%，而后者仅为-2%，前者所引发的累积损失是后者的三倍之多。

　　因此，这次危机涉及了高度的杠杆、房地产周期与信贷周期的双重热潮，且数量众多的国家均不同程度地参与了这一过程，衰退的持续性会在资产负债表的修复过程中自我强化，这些因素相互起作用，都会明显减缓自然复苏的进程。