中国房地产行业正进入显著调整的起点阶段

　　日本的故事仍在延续。美国的故事已经上演，衰退的大幕也许刚刚拉开，那么中国呢?

　　虽然并无确信证据表明中国房地产市场存在全国范围的大泡沫，也无数据表明其即将进入类似于20世纪90年代日本、今天美国式的“L”形衰退，但是这并不代表着过去10多年中国房地产业的高成长、高毛利的发展阶段可以永续。无论是基于城市化和人口结构基本面因素所支撑的中长期发展趋势，还是利率、信贷、调控等因素所影响的周期波动变化趋势，2011年始，中国房地产行业很可能进入一个阶段性的调整阶段，供给相对过剩的市场格局逐步形成。

　　首先，短期来看，行业和企业层面供给相对过剩的格局已经逐步形成，在限购和信贷收缩的双重冲击下，中国房地产行业正进入去库存阶段。从行业整体情况判断，2011年以来在限购政策的冲击之下，行业平均的去库存速度明显减缓，企业资产周转率较之2009、2010年已明显下滑。乐观估计，目前的库存周期即从拿地到销售回款的周期约为40个月，与2008年房地产行业低谷时45个月的库存周期相比已经相差无几。

　　其次，2012年保障房的大量入市将对改变房地产市场的供给结构，对定位中低端的商品房供给形成直接冲击。根据2010和2011年保障房的开工量及竣工周期测算，2010年新开工的590万套保障房将在2011年底竣工约300万套，其余290万套将会在2012年竣工并具备销售条件;2011年新开工的1000万套保障房将在2012年逐步竣工约500万套左右。叠加之后，2012年约计有近800万套保障房竣工，尽管从结构上，商品房与保障房中经济适用房、双限房、棚改房存在交集区域，但是大量中低端住宅的入市将明显改变2012年中国房地产市场的供给结构，中低端住房相对过剩的情况则更为明显。

　　最后，从需求端衡量，基于2010年释放了大量金融危机期间被抑制的房地产需求，未来周期性驱动力将会减弱。从趋势性驱动力来讲，未来几年一二线城市的城市化率的递增速度将逐步下行，人口和城区扩张步伐放缓;人口结构的变迁使得30—45岁之间的核心购房年龄比例趋于减少，新增需求将主要来自于人口自然增长和家庭结构裂变。

　　总体上，短期内房地产行业面临供给相对过剩的格局，即使考虑到2012年对需求抑制最直接的限购政策不再续期，或者限购政策的局部放松，然而未来一年或较长时间内房地产市场的供求结构已经发生重要变化，房地产将从居民财富配置的“超配资产”变成“标配资产”。基于这种情况，中国房地产行业依赖预售机制和经营杠杆获取高成长性的阶段将逐步走向终结。