“悬念是，自用5年以上且是家庭唯一生活用房转让所得，还是否免征个人所得税？”贾康说，如果还有无法弄清楚原值的房屋，该怎么征收所得税？国五条细则对此并没有表述。

在贾康看来，政策可能会抑制二手房市场。大家会担心，如果要弄清楚原价多少，现价多少，差价是多少，这个房子就没法买卖了。在市场上，由于所得税增加的这部分房价肯定会转移到买方身上，而买方有可能就买不了房子。

“刚性需求会过度涌向新房市场，造成市场需求的假象，进一步推高房价。有人又会不满。”贾康说，另一方面，很多合理的改善性需求的卖房也会受到抑制。但政策的正效应是，投机性的购房行为可能会受到抑制。

蔡继明也有类似的观点。在他看来，对房产增值部分征税是遏制投机行为的办法，可能会导致很多房子由售转租，反倒增加租赁市场的规模，那样倒是好事。

“但如果住房的需求弹性很小，那这部分税收的负担就会大部分转移到买房人身上。如果住房的需求弹性很大，因为税收而涨价的房子就会卖不出去。”蔡继明说，但现在我国的住房市场中投资性住房、投机性住房各自有多少，空置的住房有多少，官方并没有公开的数据，所以我国的住房需求弹性到底有多大，始终无法搞清。对投机性购房要遏制，但对投资性购房并不能简单遏制，如果没有投资性购房，租赁市场就不会存在。

从2003年开始，我国对房地产市场进行调控，10年中已经调控了9次。然而，让公众不满意的是，房价并没有因为调控得到遏制。

“原因就在于在房产供给上做得还不够，房价并不是政府要调控的点。”蔡继明说，历次调控都是在需求上做文章，但在供给上，农村集体用地不能自由进入市场，各地为招商引资又低价出让了大量工业用地，工业用地浪费很严重。这些都减少了住宅用地的供应，如果这些问题能解决，住房的供需矛盾就会得到缓解。如果再从用地功能上进行分类，划定大多数用地是用于保障住房和自住房，就能够让房地产市场进入健康发展轨道。

但在贾康看来，如果这10年间没有这些政策的出台，出现地产泡沫和房价大起大落的风险会很高，房价可能会比现在还高。

“客观讲，这些调控的政策有不尽如人意的地方，但总体还是使房价的过快上涨得到抑制，压制了一些不合理上涨的冲动。”贾康说，不调控，倒房会更热闹。